3月24日，財政部、國家稅務總局下發(fā)《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》，明確將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人納入試點范圍，新政將從5月1日起實施，其中房地產(chǎn)行業(yè)稅率為11%。

當前，珠海房地產(chǎn)市場交易較為活躍，此次“營改增”必然將對房產(chǎn)交易帶來一定影響。記者采訪了解到，總體來說，新政有利于降低房地產(chǎn)行業(yè)稅負，并有望刺激寫字樓去庫存，而市民交易二手房的稅負也將略有下降。

房地產(chǎn)行業(yè)整體稅負將降低

珠海景澤房地產(chǎn)有限公司董事唐鐵軍表示，即將實施的“營改增”對于房地產(chǎn)行業(yè)是一個好消息，規(guī)范了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，有利于降低房地產(chǎn)行業(yè)的整體稅負?！耙郧坝捎诟黜椂愘M不夠明晰，增加了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營負擔。改革以后，對企業(yè)來說，賺多少錢交多少稅，應該說更加合理。”

在此次新政策中，土地成本可列為抵扣項，唐鐵軍表示，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，原來通過較低價格拿到的土地，在“營改增”前土地增值部分收取的稅負較高，現(xiàn)在土地成本可以抵扣，征收的是增值部分的稅費，也更加合理。

“另外，企業(yè)購置不動產(chǎn)可以進行抵扣，對于企業(yè)購置不動產(chǎn)、改善工作環(huán)境具有鼓勵作用。”唐鐵軍說。

珠海左岸房地產(chǎn)顧問有限公司董事李炳亮認為，“營改增”的直接影響主要在開發(fā)商層面。對開發(fā)商而言，越是高售價、低成本的產(chǎn)品，納征稅率及絕對值可能越大，反之越小?！斑@對抑制高房價地區(qū)房價上漲有積極作用，而在低房價地區(qū)由于差額較小，納稅也較少，則有助于降低企業(yè)成本、加快去庫存進度?！?/p>

百萬元二手樓交易可省2400元

按照《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

這一政策有望減輕市民交易二手房的稅負。以在珠海購買一套2年以內(nèi)、房價總額為100萬元的二手房為例，按原規(guī)定應繳納5%營業(yè)稅（不含附加稅）即5萬元?！盃I改增”后計算繳納增值稅時，因為增值稅的價外稅屬性，即100萬元是含稅價，所以計稅方式為100÷（1+5%）*5%，約4.76萬元。兩者相比，二手房交易繳納增值稅比營業(yè)稅節(jié)省約2400元。

另外，本次新政的實施細則打消了此前市場對“營改增”利空持有年限長、增值幅度大的房產(chǎn)的擔心，對持有2年以上的物業(yè)免征增值稅。

或促進寫字樓“去庫存”

《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》要求，適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%，抵扣范圍比此前有所擴大。

業(yè)內(nèi)人士認為，該政策執(zhí)行后，企業(yè)購入不動產(chǎn)可抵扣，不僅產(chǎn)生直接減稅效應，還可間接促進不動產(chǎn)流通，對珠海寫字樓銷售或有促進。

據(jù)了解，目前珠海辦公樓、商業(yè)物業(yè)存量較高。根據(jù)相關(guān)行業(yè)人士統(tǒng)計，未來三四年，珠海已規(guī)劃、報建、施工的寫字樓存量在200萬平方米以上，但近年來珠海每年對寫字樓的消化量在10萬平方米左右，去庫存壓力較大。

“新增不動產(chǎn)投資被納入抵扣，這對企業(yè)購入并持有寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)具有鼓勵作用，將有利于降低城市寫字樓等產(chǎn)品的整體庫存?！碧畦F軍說。