10月11日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《推動(dòng)1億非戶(hù)籍人口在城市落戶(hù)方案》（下文稱(chēng)“方案”），方案中明確提到了進(jìn)一步拓寬落戶(hù)通道和健全配套政策體系等，并指出，大中城市均不得采取購(gòu)買(mǎi)房屋、投資納稅等方式設(shè)置落戶(hù)限制。此方案一出，便引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)分析人士熱議，方案公布意味著在不少城市，購(gòu)房落戶(hù)將成為歷史。

而落戶(hù)制度的放寬、城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，這無(wú)疑意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求端將被進(jìn)一步打開(kāi)。但對(duì)于當(dāng)前冰火兩重天的各地房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，該方案的公布究竟是將為三四線城市緩解庫(kù)存壓力？還是為已然過(guò)于火熱的一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)火上澆油？

對(duì)此，業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，方案中購(gòu)房落戶(hù)限制的取消、其他落戶(hù)政策的放寬等長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看都將有助于消化三四線城市樓市庫(kù)存，但并不會(huì)令本已過(guò)熱的一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)更為火爆。

“城鎮(zhèn)化帶來(lái)的需求是良性、健康的需求，這有助于讓當(dāng)前部分城市已經(jīng)出現(xiàn)泡沫的房地產(chǎn)市場(chǎng)脫虛入實(shí)?！?住建部住房政策專(zhuān)家委員會(huì)副主任、全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌在接受澎湃新聞?dòng)浾卟稍L時(shí)表示。

購(gòu)房落戶(hù)等限制政策取消將有利于三四線城市去庫(kù)存

根據(jù)方案設(shè)定的主要目標(biāo)，“十三五”期間，城鄉(xiāng)區(qū)域間戶(hù)籍遷移壁壘加速破除，配套政策體系進(jìn)一步健全，戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率年均提高1個(gè)百分點(diǎn)以上，年均轉(zhuǎn)戶(hù)1300萬(wàn)人以上。到2020年，全國(guó)戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率提高到45%，各地區(qū)戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率與常住人口城鎮(zhèn)化率差距比2013年縮小2個(gè)百分點(diǎn)以上。

方案特別提及，調(diào)整完善大中城市落戶(hù)政策。大中城市均不得采取購(gòu)買(mǎi)房屋、投資納稅等方式設(shè)置落戶(hù)限制。

購(gòu)房入戶(hù)政策是指凡一次性或分期在指定區(qū)域區(qū)購(gòu)買(mǎi)建筑面積達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)的成套商品房，購(gòu)房人或其家人遷入購(gòu)房地，允許其辦理入戶(hù)手續(xù)。

購(gòu)房落戶(hù)在中國(guó)的許多城市都曾經(jīng)實(shí)行過(guò)，但隨著城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)，城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，如廣州、深圳、珠海等城市都先后取消了購(gòu)房入戶(hù)的政策。而今年9月，南京頒布了《南京市戶(hù)籍準(zhǔn)入管理辦法》和《南京市積分落戶(hù)實(shí)施辦法》公開(kāi)征集意見(jiàn)，按照新的戶(hù)籍準(zhǔn)入管理辦法，擬取消單純的購(gòu)房落戶(hù)，取而代之的是積分落戶(hù)政策。

目前，尚未取消買(mǎi)房落戶(hù)政策的城市還包括蘇州、武漢、長(zhǎng)沙等。但隨著《推動(dòng)1億非戶(hù)籍人口在城市落戶(hù)方案》的公布，意味著這些城市買(mǎi)房與落戶(hù)政策也或?qū)⒑芸烀撱^。

不過(guò)，從許多城市買(mǎi)房落戶(hù)政策設(shè)置的初衷來(lái)看，買(mǎi)房并非作為落戶(hù)的限制，而是作為了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種手段，而起到的作用更多地是擴(kuò)大房地產(chǎn)需求，促進(jìn)銷(xiāo)售。而大多數(shù)不實(shí)施買(mǎi)房落戶(hù)政策的城市則更多的并不具備房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力。而澎湃新聞?dòng)浾叻喍鄠€(gè)城市落戶(hù)政策發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房落戶(hù)也都并非這些城市落戶(hù)的唯一選擇。

不過(guò)，部分城市卻對(duì)于購(gòu)房入戶(hù)者有購(gòu)房面積等方面的要求，例如《蘇州市戶(hù)籍準(zhǔn)入管理辦法》第十一條規(guī)定：“購(gòu)買(mǎi)市區(qū)成套商品住房75平方米以上，并于2016年12月31日前依法取得房屋所有權(quán)證，且符合其他兩項(xiàng)條件之一的人員才可以向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)戶(hù)口遷入。

而積分落戶(hù)、社保年限等則成為了不少大型、超大型城市控制人口規(guī)模的方式。對(duì)此，方案中也予以明確規(guī)定稱(chēng)，城區(qū)常住人口300萬(wàn)以下的城市不得采取積分落戶(hù)方式。大城市落戶(hù)條件中對(duì)參加城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)的年限要求不得超過(guò)5年，中等城市不得超過(guò)3年。

對(duì)于這些最新的落戶(hù)政策，興業(yè)證券分析師王涵團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，這意味著5年約6500萬(wàn)人，而政策劃定1億人，超出目標(biāo)。加速推進(jìn)城鎮(zhèn)化有助于適當(dāng)擴(kuò)大三四線城市地產(chǎn)的需求，緩解其庫(kù)存壓力。

方案中指出，全面放開(kāi)放寬重點(diǎn)群體落戶(hù)限制。除極少數(shù)超大城市外，全面放寬農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶(hù)條件。以農(nóng)村學(xué)生升學(xué)和參軍進(jìn)入城鎮(zhèn)的人口、在城鎮(zhèn)就業(yè)居住5年以上和舉家遷徙的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口以及新生代農(nóng)民工為重點(diǎn)，促進(jìn)有能力在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)和生活的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口舉家進(jìn)城落戶(hù)。省會(huì)及以下城市要全面放開(kāi)對(duì)高校畢業(yè)生、技術(shù)工人、職業(yè)院校畢業(yè)生、留學(xué)歸國(guó)人員的落戶(hù)限制。省會(huì)及以下城市要探索實(shí)行農(nóng)村籍高校學(xué)生來(lái)去自由的落戶(hù)政策，高校錄取的農(nóng)村籍學(xué)生可根據(jù)本人意愿，將戶(hù)口遷至高校所在地；畢業(yè)后可根據(jù)本人意愿，將戶(hù)口遷回原籍地或遷入就（創(chuàng)）業(yè)地。

10月8日，新華社援引廈門(mén)大學(xué)管理學(xué)教授戴亦一的觀點(diǎn)稱(chēng)：這次調(diào)控體現(xiàn)壓一線、穩(wěn)二線、活三線的思路，屬于有保有壓，和幾年前的調(diào)控相比頗為不同。

顧云昌表示，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不同城市間兩級(jí)分化現(xiàn)象嚴(yán)重，雖然城鎮(zhèn)化政策在不同城市間的實(shí)施情況會(huì)有差別，但總體而言，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，購(gòu)房落戶(hù)限制的取消，其他落戶(hù)條件的放寬，都將有利于三四線城市的房地產(chǎn)去庫(kù)存。

不擔(dān)心政策放寬會(huì)影響房?jī)r(jià)：務(wù)工人員或回流

而隨著國(guó)慶期間各地樓市調(diào)控政策的密集出臺(tái)，市場(chǎng)不乏關(guān)于房?jī)r(jià)“大頂”已至、各地樓市將受到?jīng)_擊的猜測(cè)。那么，上述方案的公布是否會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到提振作用？

華泰證券分析師李超認(rèn)為，提高城鎮(zhèn)化率可釋放經(jīng)濟(jì)內(nèi)部潛在需求，同時(shí)也是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資長(zhǎng)期維持在20%以上的后續(xù)推力，PPP項(xiàng)目的后續(xù)接力也比之前預(yù)期要更加持久，且農(nóng)民進(jìn)城也將帶來(lái)新的與住房相關(guān)的消費(fèi)需求，對(duì)沖一二線城市地產(chǎn)調(diào)控對(duì)地產(chǎn)相關(guān)消費(fèi)的抑制。

落戶(hù)政策的放寬是否會(huì)引起新一輪的需求井噴，從而進(jìn)一步加劇部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的現(xiàn)象？

對(duì)此，顧云昌的分析是不會(huì)?！氨据喎?jī)r(jià)過(guò)快上漲的原因除了周期性上漲外，主要與此前貨幣政策寬松和信貸放寬有關(guān)，而從需求端來(lái)看，過(guò)多的投機(jī)行為也是促使部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的原因。”顧云昌認(rèn)為，隨著貨幣政策趨于穩(wěn)健，加上前段時(shí)間的房地產(chǎn)熱已經(jīng)很大程度上透支了消費(fèi)力，未來(lái)房?jī)r(jià)的繼續(xù)暴漲是不可持續(xù)的。這一點(diǎn)也不會(huì)因?yàn)槌擎?zhèn)化的推進(jìn)有本質(zhì)上改變。

顧云昌指出，城鎮(zhèn)化帶來(lái)的需求是健康、良性的需求，這與本輪部分市場(chǎng)房?jī)r(jià)暴漲背后暗含的投機(jī)性需求有本質(zhì)不同。在房地產(chǎn)金融化的當(dāng)下，城鎮(zhèn)化的推進(jìn)有助于部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性，脫虛入實(shí)。

值得注意的是，方案也對(duì)超大城市和特大城市落戶(hù)政策做出部署。

方案稱(chēng)，超大城市和特大城市要以具有合法穩(wěn)定就業(yè)和合法穩(wěn)定住所（含租賃）、參加城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)年限、連續(xù)居住年限等為主要依據(jù)，區(qū)分城市的主城區(qū)、郊區(qū)、新區(qū)等區(qū)域，分類(lèi)制定落戶(hù)政策，重點(diǎn)解決符合條件的普通勞動(dòng)者落戶(hù)問(wèn)題。戶(hù)籍人口比重低的超大城市和特大城市，要進(jìn)一步放寬外來(lái)人口落戶(hù)指標(biāo)控制，加快提高戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率。

對(duì)此，顧云昌表示，當(dāng)前各城市的房地產(chǎn)政策講究一城一議，落戶(hù)政策也同樣如此。對(duì)于樓市過(guò)熱的超大和特大城市來(lái)說(shuō)，政策在具體制定時(shí)相信會(huì)有不同針對(duì)性。“我并不擔(dān)心落戶(hù)政策會(huì)導(dǎo)致部分城市房?jī)r(jià)飆升?！?/p>

李超也認(rèn)為，在本輪地產(chǎn)調(diào)控后，“新型城市化建設(shè)”可以在一定程度上促進(jìn)一二線城市人口務(wù)工人員回流，有效消化三四線樓市待售庫(kù)存。