北京商辦限購(gòu)政策出臺(tái)以后，商辦類(lèi)市場(chǎng)交易幾乎停滯，商辦項(xiàng)目前景蒙塵，已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)商住房的小業(yè)主們憂(yōu)心忡忡，將要到手的商住房是退還是持有，是小業(yè)主們焦慮的主要問(wèn)題。限購(gòu)政策對(duì)于商辦產(chǎn)品未來(lái)出售的限制，加上中介代理遲遲沒(méi)有恢復(fù)，小業(yè)主們手中的商住房是否能夠順利變現(xiàn)仍然是個(gè)未知數(shù)。實(shí)際上，對(duì)于已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)商住房的小業(yè)主們來(lái)說(shuō)，無(wú)論是退還是不退，都是一種無(wú)奈或者不甘心的選擇。

退還是持有

商辦限購(gòu)政策出臺(tái)前一年多的時(shí)間里，由于北京市房?jī)r(jià)不斷上漲，加上普通住宅的限購(gòu)，導(dǎo)致“不限購(gòu)”的商住房迎來(lái)了自誕生后最耀眼的時(shí)期。但是，這一切都隨著商辦限購(gòu)政策的出臺(tái)而消失，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)商住房來(lái)進(jìn)行“過(guò)渡”的小業(yè)主們來(lái)說(shuō)，面臨著退房還是堅(jiān)持持有的選擇。

陳晨（化名）的選擇是不退房。2013年大學(xué)畢業(yè)后來(lái)京工作，一直從事廣告行業(yè)，2016年5月，眼看著房?jī)r(jià)不斷上漲，已經(jīng)有了部分積蓄，加上家里提供的一部分錢(qián)，陳晨勉強(qiáng)能在北京付首付款買(mǎi)套小戶(hù)型的房屋，但是苦于北京住宅對(duì)于外地戶(hù)籍五年社保或納稅才能購(gòu)房的限制，當(dāng)時(shí)只來(lái)京三年的他沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)住宅的資質(zhì)。無(wú)奈之下，陳晨于2016年6月購(gòu)買(mǎi)了一套位于順義某商住樓盤(pán)的房屋。

買(mǎi)下這套商住房后，陳晨稍微放寬了心，只等有了購(gòu)房資質(zhì)后，再售出這套商住房買(mǎi)一套住宅。然而，3月26日，商辦限購(gòu)政策的出臺(tái)打亂了陳晨的計(jì)劃。當(dāng)時(shí)，他所購(gòu)買(mǎi)的商住房已完成網(wǎng)簽，正處在按揭貸款的辦理階段。按理說(shuō)，由于已過(guò)網(wǎng)簽，他的購(gòu)房行為已發(fā)生，不在新政限購(gòu)之列。

但這正是他進(jìn)退兩難、陷入糾結(jié)的主要原因。一方面，政策管控讓商住類(lèi)產(chǎn)品的未來(lái)陷入巨大的利空，樓盤(pán)未來(lái)增值空間微乎其微，投資價(jià)值不大；另一方面，商住項(xiàng)目未來(lái)僅限企業(yè)接盤(pán)的政策下發(fā)讓接盤(pán)者寥寥，即便價(jià)格跌下去也面臨無(wú)人接盤(pán)的窘境。

到底退不退房，這個(gè)問(wèn)題困擾了陳晨數(shù)周的時(shí)間。最終，他選擇了不退房。陳晨認(rèn)為，“后來(lái)出臺(tái)的商辦補(bǔ)充說(shuō)明，照顧到了合規(guī)已購(gòu)房者的利益，這一點(diǎn)讓我看到未來(lái)房產(chǎn)變現(xiàn)的希望。另外對(duì)于我來(lái)說(shuō)，不退，這套房可以自住也可以出租，總算是有一套房；退了之后，看著北京房?jī)r(jià)的態(tài)勢(shì)，恐怕我一個(gè)工薪階層，很難在北京再度置業(yè)了”。

同樣是2016年買(mǎi)的商住房，謝雨的選擇則是退掉了已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)的商住房。2016年底，謝雨購(gòu)買(mǎi)了一套位于大興某商住樓盤(pán)的房子，商辦限購(gòu)政策出臺(tái)前一個(gè)月，她購(gòu)買(mǎi)的房屋剛剛完成網(wǎng)簽，限購(gòu)政策出臺(tái)后，謝雨聯(lián)系開(kāi)發(fā)商退掉了房屋。

之所以選擇退房，是因?yàn)樗X(jué)得未來(lái)商住房將很難脫手，2018年初就擁有北京購(gòu)房資質(zhì)的謝雨，不愿意為了一套前途未知的商住房冒險(xiǎn)，她更愿意留著錢(qián)去等待購(gòu)買(mǎi)普通住宅，好在她不用等太久。但是，對(duì)于能否承受到時(shí)北京的房?jī)r(jià)，謝雨也表示了擔(dān)憂(yōu)。

事實(shí)上，與陳晨和謝雨同樣經(jīng)歷艱難抉擇的購(gòu)房人不在少數(shù)。北京商報(bào)記者從多位已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)商住房的小業(yè)主處了解到，對(duì)于他們而言，無(wú)論退房與否，都是一種無(wú)奈的選擇，他們更愿意按照原先的計(jì)劃憑借商住房完成“過(guò)渡”。

成交幾乎絕跡

商辦政策限購(gòu)后，很多人都在擔(dān)心未來(lái)商住房是否會(huì)面臨無(wú)人接盤(pán)的窘境。目前商辦市場(chǎng)幾乎沒(méi)有成交的狀況也加劇了小業(yè)主們的擔(dān)憂(yōu)。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自3月26日商辦限購(gòu)之后的兩個(gè)月，整體市場(chǎng)成交全面降溫，所有商辦類(lèi)項(xiàng)目的簽約數(shù)據(jù)合計(jì)僅2014套，環(huán)比調(diào)控前兩個(gè)月的9905套，跌幅達(dá)到了80%；從具體數(shù)據(jù)看，熱點(diǎn)成交項(xiàng)目主要為世界僑商中心有一整棟超過(guò)400套寫(xiě)字樓簽約，光大新北京中心（資料、團(tuán)購(gòu)、論壇）、富力運(yùn)河十號(hào)（資料、團(tuán)購(gòu)、論壇）有部分商務(wù)公寓簽約，剔除這些通州項(xiàng)目，實(shí)際市場(chǎng)成交量接近于零，成交量暴跌99.9%，全面冰凍。

易居研究院發(fā)布的《北京房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》顯示，5月，北京商住房項(xiàng)目成交量繼續(xù)下滑，成交面積為0.2萬(wàn)平方米，環(huán)比減少73%，同比減少99%；成交套數(shù)為39套，環(huán)比減少72%，同比減少99%。相比2016年月均34萬(wàn)平方米的交易規(guī)模，當(dāng)前此類(lèi)市場(chǎng)已基本上處于“絕跡”狀態(tài)。

實(shí)際上，無(wú)論從供應(yīng)端還是需求端來(lái)看，北京商辦類(lèi)市場(chǎng)處在冰凍狀態(tài)。自商辦限購(gòu)政策出臺(tái)后，監(jiān)管部門(mén)嚴(yán)查市場(chǎng)違規(guī)行為，多個(gè)樓盤(pán)涉嫌“商改住”被查，近3個(gè)月時(shí)間里，北京商住樓盤(pán)樣板間全部關(guān)閉，關(guān)于樓盤(pán)的推廣也都銷(xiāo)聲匿跡，許多樓盤(pán)網(wǎng)簽也被暫停。

從需求端來(lái)看，商辦限購(gòu)政策十分嚴(yán)格，導(dǎo)致剛需及投資客群都因?yàn)樯套》课磥?lái)市場(chǎng)堪憂(yōu)而放棄了購(gòu)買(mǎi)商住房的計(jì)劃。

對(duì)于企業(yè)而言，商住重拳已然砸下，市場(chǎng)成交速凍，現(xiàn)在庫(kù)存高企的公司應(yīng)該采取去化策略，例如在價(jià)格上做出讓利。但多數(shù)觀(guān)點(diǎn)則認(rèn)為現(xiàn)在已不是價(jià)格問(wèn)題，首先是資格問(wèn)題，不排除未來(lái)某些開(kāi)發(fā)商會(huì)采取類(lèi)似個(gè)人注冊(cè)公司等行為來(lái)規(guī)避此類(lèi)監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)的可能。

好消息與壞消息

事實(shí)上，商辦限購(gòu)政策出臺(tái)后，政府部門(mén)又出臺(tái)了關(guān)于商辦限購(gòu)政策的補(bǔ)充說(shuō)明，明確已購(gòu)買(mǎi)的商辦類(lèi)房屋，購(gòu)房者可保持現(xiàn)有設(shè)施，已購(gòu)買(mǎi)的商辦類(lèi)房屋可出租，且不限定出租對(duì)象；也可銷(xiāo)售，但購(gòu)房人應(yīng)符合政策要求。盡管商辦限購(gòu)補(bǔ)充說(shuō)明對(duì)于小業(yè)主來(lái)說(shuō)是一個(gè)好消息，但未來(lái)手中的商住房能否順利出手依舊是小業(yè)主們擔(dān)憂(yōu)的問(wèn)題。

有數(shù)據(jù)顯示，近十年時(shí)間里，北京市大約成交商辦類(lèi)物業(yè)40萬(wàn)套以上，其中包括25萬(wàn)套左右的商住類(lèi)物業(yè)，這部分物業(yè)中有90%為個(gè)人購(gòu)買(mǎi)，以此計(jì)算，北京市有22.5萬(wàn)套商住房為存量房。這部分房屋在出售時(shí)，只能賣(mài)給滿(mǎn)足購(gòu)房條件的個(gè)人或者企業(yè)，這一限制條件無(wú)疑會(huì)成為商住房流通上的一大阻礙。

朝陽(yáng)區(qū)商住樓盤(pán)北京像素南區(qū)的業(yè)主張先生在接受北京商報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，目前他想出售北京像素南區(qū)的商住房，所面臨的問(wèn)題不是有沒(méi)有人買(mǎi)，而是竟然沒(méi)有中介機(jī)構(gòu)愿意代理。

據(jù)了解，商辦限購(gòu)政策出臺(tái)后，一方面市場(chǎng)降溫，另一方面監(jiān)管部門(mén)禁止中介機(jī)構(gòu)宣傳商辦類(lèi)房屋的居住屬性，中介機(jī)構(gòu)為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，選擇關(guān)閉商辦類(lèi)市場(chǎng)的門(mén)店。在商辦限購(gòu)政策補(bǔ)充說(shuō)明中，明確中介機(jī)構(gòu)可以代理商辦類(lèi)房屋的出租、出售業(yè)務(wù)，但不得以任何方式宣傳此類(lèi)房屋可用于居住或者其具備居住功能。

這一政策出臺(tái)已經(jīng)一個(gè)月時(shí)間，北京商報(bào)記者走訪(fǎng)得知，目前已有中介機(jī)構(gòu)開(kāi)始代理商住房的出租業(yè)務(wù)，但買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)仍舊不代理。中介機(jī)構(gòu)不代理商住房的買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)，意味著商住房小業(yè)主幾乎斷了出售途徑。

對(duì)于新建以及潛在的商辦項(xiàng)目，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，目前企業(yè)只能按照政府規(guī)劃要求來(lái)做，市場(chǎng)去化上，要看企業(yè)的資源和優(yōu)勢(shì)。不過(guò)，如果散售，500平方米的面積限制是一道難以逾越的門(mén)檻；自持經(jīng)營(yíng)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，更是一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。