北京商辦限購政策出臺(tái)以后，商辦類市場(chǎng)交易幾乎停滯，商辦項(xiàng)目前景蒙塵，已經(jīng)購買商住房的小業(yè)主們憂心忡忡，將要到手的商住房是退還是持有，是小業(yè)主們焦慮的主要問題。限購政策對(duì)于商辦產(chǎn)品未來出售的限制，加上中介代理遲遲沒有恢復(fù)，小業(yè)主們手中的商住房是否能夠順利變現(xiàn)仍然是個(gè)未知數(shù)。實(shí)際上，對(duì)于已經(jīng)購買商住房的小業(yè)主們來說，無論是退還是不退，都是一種無奈或者不甘心的選擇。

退還是持有

商辦限購政策出臺(tái)前一年多的時(shí)間里，由于北京市房?jī)r(jià)不斷上漲，加上普通住宅的限購，導(dǎo)致“不限購”的商住房迎來了自誕生后最耀眼的時(shí)期。但是，這一切都隨著商辦限購政策的出臺(tái)而消失，對(duì)于購買商住房來進(jìn)行“過渡”的小業(yè)主們來說，面臨著退房還是堅(jiān)持持有的選擇。

陳晨（化名）的選擇是不退房。2013年大學(xué)畢業(yè)后來京工作，一直從事廣告行業(yè)，2016年5月，眼看著房?jī)r(jià)不斷上漲，已經(jīng)有了部分積蓄，加上家里提供的一部分錢，陳晨勉強(qiáng)能在北京付首付款買套小戶型的房屋，但是苦于北京住宅對(duì)于外地戶籍五年社保或納稅才能購房的限制，當(dāng)時(shí)只來京三年的他沒有購買住宅的資質(zhì)。無奈之下，陳晨于2016年6月購買了一套位于順義某商住樓盤的房屋。

買下這套商住房后，陳晨稍微放寬了心，只等有了購房資質(zhì)后，再售出這套商住房買一套住宅。然而，3月26日，商辦限購政策的出臺(tái)打亂了陳晨的計(jì)劃。當(dāng)時(shí)，他所購買的商住房已完成網(wǎng)簽，正處在按揭貸款的辦理階段。按理說，由于已過網(wǎng)簽，他的購房行為已發(fā)生，不在新政限購之列。

但這正是他進(jìn)退兩難、陷入糾結(jié)的主要原因。一方面，政策管控讓商住類產(chǎn)品的未來陷入巨大的利空，樓盤未來增值空間微乎其微，投資價(jià)值不大；另一方面，商住項(xiàng)目未來僅限企業(yè)接盤的政策下發(fā)讓接盤者寥寥，即便價(jià)格跌下去也面臨無人接盤的窘境。

到底退不退房，這個(gè)問題困擾了陳晨數(shù)周的時(shí)間。最終，他選擇了不退房。陳晨認(rèn)為，“后來出臺(tái)的商辦補(bǔ)充說明，照顧到了合規(guī)已購房者的利益，這一點(diǎn)讓我看到未來房產(chǎn)變現(xiàn)的希望。另外對(duì)于我來說，不退，這套房可以自住也可以出租，總算是有一套房；退了之后，看著北京房?jī)r(jià)的態(tài)勢(shì)，恐怕我一個(gè)工薪階層，很難在北京再度置業(yè)了”。

同樣是2016年買的商住房，謝雨的選擇則是退掉了已經(jīng)購買的商住房。2016年底，謝雨購買了一套位于大興某商住樓盤的房子，商辦限購政策出臺(tái)前一個(gè)月，她購買的房屋剛剛完成網(wǎng)簽，限購政策出臺(tái)后，謝雨聯(lián)系開發(fā)商退掉了房屋。

之所以選擇退房，是因?yàn)樗X得未來商住房將很難脫手，2018年初就擁有北京購房資質(zhì)的謝雨，不愿意為了一套前途未知的商住房冒險(xiǎn)，她更愿意留著錢去等待購買普通住宅，好在她不用等太久。但是，對(duì)于能否承受到時(shí)北京的房?jī)r(jià)，謝雨也表示了擔(dān)憂。

事實(shí)上，與陳晨和謝雨同樣經(jīng)歷艱難抉擇的購房人不在少數(shù)。北京商報(bào)記者從多位已經(jīng)購買商住房的小業(yè)主處了解到，對(duì)于他們而言，無論退房與否，都是一種無奈的選擇，他們更愿意按照原先的計(jì)劃憑借商住房完成“過渡”。

成交幾乎絕跡

商辦政策限購后，很多人都在擔(dān)心未來商住房是否會(huì)面臨無人接盤的窘境。目前商辦市場(chǎng)幾乎沒有成交的狀況也加劇了小業(yè)主們的擔(dān)憂。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自3月26日商辦限購之后的兩個(gè)月，整體市場(chǎng)成交全面降溫，所有商辦類項(xiàng)目的簽約數(shù)據(jù)合計(jì)僅2014套，環(huán)比調(diào)控前兩個(gè)月的9905套，跌幅達(dá)到了80%；從具體數(shù)據(jù)看，熱點(diǎn)成交項(xiàng)目主要為世界僑商中心有一整棟超過400套寫字樓簽約，光大新北京中心（資料、團(tuán)購、論壇）、富力運(yùn)河十號(hào)（資料、團(tuán)購、論壇）有部分商務(wù)公寓簽約，剔除這些通州項(xiàng)目，實(shí)際市場(chǎng)成交量接近于零，成交量暴跌99.9%，全面冰凍。

易居研究院發(fā)布的《北京房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》顯示，5月，北京商住房項(xiàng)目成交量繼續(xù)下滑，成交面積為0.2萬平方米，環(huán)比減少73%，同比減少99%；成交套數(shù)為39套，環(huán)比減少72%，同比減少99%。相比2016年月均34萬平方米的交易規(guī)模，當(dāng)前此類市場(chǎng)已基本上處于“絕跡”狀態(tài)。

實(shí)際上，無論從供應(yīng)端還是需求端來看，北京商辦類市場(chǎng)處在冰凍狀態(tài)。自商辦限購政策出臺(tái)后，監(jiān)管部門嚴(yán)查市場(chǎng)違規(guī)行為，多個(gè)樓盤涉嫌“商改住”被查，近3個(gè)月時(shí)間里，北京商住樓盤樣板間全部關(guān)閉，關(guān)于樓盤的推廣也都銷聲匿跡，許多樓盤網(wǎng)簽也被暫停。

從需求端來看，商辦限購政策十分嚴(yán)格，導(dǎo)致剛需及投資客群都因?yàn)樯套》课磥硎袌?chǎng)堪憂而放棄了購買商住房的計(jì)劃。

對(duì)于企業(yè)而言，商住重拳已然砸下，市場(chǎng)成交速凍，現(xiàn)在庫存高企的公司應(yīng)該采取去化策略，例如在價(jià)格上做出讓利。但多數(shù)觀點(diǎn)則認(rèn)為現(xiàn)在已不是價(jià)格問題，首先是資格問題，不排除未來某些開發(fā)商會(huì)采取類似個(gè)人注冊(cè)公司等行為來規(guī)避此類監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)的可能。

好消息與壞消息

事實(shí)上，商辦限購政策出臺(tái)后，政府部門又出臺(tái)了關(guān)于商辦限購政策的補(bǔ)充說明，明確已購買的商辦類房屋，購房者可保持現(xiàn)有設(shè)施，已購買的商辦類房屋可出租，且不限定出租對(duì)象；也可銷售，但購房人應(yīng)符合政策要求。盡管商辦限購補(bǔ)充說明對(duì)于小業(yè)主來說是一個(gè)好消息，但未來手中的商住房能否順利出手依舊是小業(yè)主們擔(dān)憂的問題。

有數(shù)據(jù)顯示，近十年時(shí)間里，北京市大約成交商辦類物業(yè)40萬套以上，其中包括25萬套左右的商住類物業(yè)，這部分物業(yè)中有90%為個(gè)人購買，以此計(jì)算，北京市有22.5萬套商住房為存量房。這部分房屋在出售時(shí)，只能賣給滿足購房條件的個(gè)人或者企業(yè)，這一限制條件無疑會(huì)成為商住房流通上的一大阻礙。

朝陽區(qū)商住樓盤北京像素南區(qū)的業(yè)主張先生在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，目前他想出售北京像素南區(qū)的商住房，所面臨的問題不是有沒有人買，而是竟然沒有中介機(jī)構(gòu)愿意代理。

據(jù)了解，商辦限購政策出臺(tái)后，一方面市場(chǎng)降溫，另一方面監(jiān)管部門禁止中介機(jī)構(gòu)宣傳商辦類房屋的居住屬性，中介機(jī)構(gòu)為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，選擇關(guān)閉商辦類市場(chǎng)的門店。在商辦限購政策補(bǔ)充說明中，明確中介機(jī)構(gòu)可以代理商辦類房屋的出租、出售業(yè)務(wù)，但不得以任何方式宣傳此類房屋可用于居住或者其具備居住功能。

這一政策出臺(tái)已經(jīng)一個(gè)月時(shí)間，北京商報(bào)記者走訪得知，目前已有中介機(jī)構(gòu)開始代理商住房的出租業(yè)務(wù)，但買賣業(yè)務(wù)仍舊不代理。中介機(jī)構(gòu)不代理商住房的買賣業(yè)務(wù)，意味著商住房小業(yè)主幾乎斷了出售途徑。

對(duì)于新建以及潛在的商辦項(xiàng)目，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，目前企業(yè)只能按照政府規(guī)劃要求來做，市場(chǎng)去化上，要看企業(yè)的資源和優(yōu)勢(shì)。不過，如果散售，500平方米的面積限制是一道難以逾越的門檻；自持經(jīng)營，對(duì)于開發(fā)商而言，更是一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。