7月，北京市土地整理儲(chǔ)備中心二樓大廳，來(lái)自不同的開(kāi)發(fā)企業(yè)員工在一二樓大廳咨詢(xún)即將入市的11宗土地的規(guī)劃、容積率、競(jìng)拍規(guī)則等標(biāo)書(shū)里的具體細(xì)節(jié)。

這些企業(yè)多是全國(guó)排行榜前20的，至于100名以后的那些，已經(jīng)很久沒(méi)有來(lái)到北京市土地整理儲(chǔ)備中心二樓大廳參與舉牌買(mǎi)地了。

王潤(rùn)土（化名）供職于一家全國(guó)排名100左右的房企，是北京市國(guó)資委下屬上市房企，年銷(xiāo)售額100多億元，在北京的銷(xiāo)售額能排進(jìn)前20名，北京城大大小小的工地上中總能見(jiàn)到這家企業(yè)的標(biāo)志。

王潤(rùn)土是這家企業(yè)的拿地負(fù)責(zé)人之一，他主要為企業(yè)拓展北京房山地區(qū)的土地資源，4年前，他在北京市國(guó)土資源局二樓為公司拍下了一幅房山竇店的土地。

“當(dāng)年很多人經(jīng)常去二樓，圍觀、盡調(diào)、算賬、出風(fēng)頭的都有，萬(wàn)柳地塊出讓時(shí)，我還買(mǎi)了標(biāo)書(shū)跑去圍觀，現(xiàn)在不敢打醬油了，好的地塊定金在10億元左右，差的地塊5億元左右，打一次醬油，損失好多利息?！蓖鯘?rùn)土說(shuō)。

“現(xiàn)在像我們這種小公司，玩不起，虧不起，也不敢去折騰，你就當(dāng)我們這家公司在土地市場(chǎng)上死掉了吧?！蓖鯘?rùn)土語(yǔ)氣頗為無(wú)奈。

“我們還有湯喝嗎”

在王潤(rùn)土看來(lái)，北京土地市場(chǎng)正以自持、拿地資金等限制條件，關(guān)閉了中小房企進(jìn)入招拍掛市場(chǎng)的大門(mén)。

王潤(rùn)土介紹，2010年到2013年，購(gòu)買(mǎi)房山地區(qū)一塊土地，只需要花5億元左右，總投資10億元，好的地塊，總投資不超過(guò)20億元，利潤(rùn)尚可，“但現(xiàn)在出讓的房山周口店鎮(zhèn)土地，起拍價(jià)都是11.5億元，地塊位置比我們之前購(gòu)買(mǎi)的都偏?！?/p>

據(jù)他介紹，這塊土地起拍價(jià)是每平方米1.2萬(wàn)元，按照土地溢價(jià)率49%估算，成交價(jià)至少在每平方米1.78萬(wàn)元。如果3年前拿到這塊地，將產(chǎn)品、服務(wù)、營(yíng)銷(xiāo)、裝修等極致化，地價(jià)每平方米1.8萬(wàn)元，房?jī)r(jià)可以定在2.5萬(wàn)-2.7萬(wàn)元/平方米，尚有利潤(rùn)，但現(xiàn)在規(guī)定該土地的商品住房銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)22434元/平方米，最高銷(xiāo)售單價(jià)不得超過(guò)23556元/平方米。“稅費(fèi)是不變的，總建安成本每平方米只算4500元，沒(méi)有利潤(rùn)了，最關(guān)鍵的是，還需要現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)企業(yè)自持商品住房面積，北京目前出讓的地塊中，自持比例沒(méi)有低于70%的地塊，你說(shuō)，我們還有湯喝嗎？”王潤(rùn)土反問(wèn)。

第一太平戴維斯華北區(qū)研究及顧問(wèn)部董事熊志坤稱(chēng)，像北京這類(lèi)一線(xiàn)城市的土地市場(chǎng)，現(xiàn)在拼的是資金量，這意味著，大部分開(kāi)發(fā)商們只能通過(guò)杠桿買(mǎi)地。

對(duì)此王潤(rùn)土回應(yīng)，“2016年6月前，這種情況可能存在，但現(xiàn)在基本上沒(méi)有加杠桿買(mǎi)地的企業(yè)了，國(guó)土資源局從技術(shù)上就杜絕你加杠桿的可能性。”

王潤(rùn)土的朋友，供職于一家年銷(xiāo)售額100億元的民營(yíng)開(kāi)發(fā)商，自有資金實(shí)力有限，但操盤(pán)、產(chǎn)品、服務(wù)、運(yùn)營(yíng)等表現(xiàn)優(yōu)秀，很多金融公司愿意和這家企業(yè)合作，其中一家金融公司和這家開(kāi)發(fā)商通過(guò)股東借款債券轉(zhuǎn)讓方式合作買(mǎi)地。合作方式為，該開(kāi)發(fā)商總部將某項(xiàng)債務(wù)賣(mài)給金融公司，開(kāi)發(fā)商再將這筆款項(xiàng)轉(zhuǎn)到分公司用于買(mǎi)地，當(dāng)分公司在土地市場(chǎng)交易時(shí)，卻被國(guó)土資源局利用央行大數(shù)據(jù)排查出來(lái)該筆拿地資金使用了杠桿。

北京市國(guó)土資源局相關(guān)人士向記者證實(shí)：“目前拿地企業(yè)需要持銀行開(kāi)具的存款證明，證明資金來(lái)源；從技術(shù)層面，是可以利用央行大數(shù)據(jù)穿透企業(yè)拿地資金來(lái)源的?！?/p>

抱著炸藥包

面對(duì)資金受限、供地結(jié)構(gòu)改變等問(wèn)題，王潤(rùn)土說(shuō)他們考慮過(guò)聯(lián)合拿地，“但大開(kāi)發(fā)商不愿意和我們這些中小開(kāi)發(fā)商玩兒，他們的操盤(pán)能力、品牌是有溢價(jià)的，為何利潤(rùn)分成一樣呢？”

一位排名前15的開(kāi)發(fā)企業(yè)人士認(rèn)為，根本問(wèn)題不是開(kāi)發(fā)商計(jì)較得失，而是市場(chǎng)行情決定了明哲保身的做事風(fēng)格。

“聯(lián)合買(mǎi)地的地塊價(jià)格都超過(guò)50億元，我感覺(jué)每天都像是背著炸藥包往前跑，我們?cè)谶x擇聯(lián)合買(mǎi)地合作對(duì)象時(shí)，確實(shí)會(huì)對(duì)合作方開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)、品牌、資金實(shí)力全面考量，都是自有資金，一個(gè)環(huán)節(jié)做不好，我們就可能被自己的炸藥包炸死了，目前拿得土地，誰(shuí)敢說(shuō)自己穩(wěn)賺、利潤(rùn)高？”這位開(kāi)發(fā)商說(shuō)，現(xiàn)在在北京招拍掛市場(chǎng)買(mǎi)地，就像玩牌，不參與就徹底出局，參與可能會(huì)贏也可能會(huì)輸?！拔乙皇趾门?，和一手普通牌的人聯(lián)合，贏得可能性較小，一手好牌的人和另外一手好牌的人聯(lián)合，贏的幾率就大，要控制風(fēng)險(xiǎn)就不得不謹(jǐn)慎選擇合作對(duì)象?！?/p>

此類(lèi)情況不是個(gè)案，而是行業(yè)普遍規(guī)律，就如北京市國(guó)土資源局?jǐn)?shù)據(jù)顯示的那樣，上半年，中海、保利等房企聯(lián)合體都是實(shí)力相差不大的品牌房企。

鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，大的開(kāi)發(fā)商越來(lái)越強(qiáng)，小的開(kāi)發(fā)商越來(lái)越弱，這種趨勢(shì)非常明顯，大的開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)占有率越高，資金回籠越快，在不允許杠桿買(mǎi)地的情況下，這些大企業(yè)的資金池越來(lái)越龐大，小企業(yè)的市場(chǎng)占有率越來(lái)越小，資金回籠越來(lái)越少，大開(kāi)發(fā)商活躍在土地市場(chǎng)上是常態(tài)。

鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示：前5個(gè)月，TOP20房企的全國(guó)市場(chǎng)占有率由29%提高到40%，排名前20的開(kāi)發(fā)商幾乎占領(lǐng)了半壁江山，其中碧桂園、萬(wàn)科、恒大利市場(chǎng)占有率超過(guò)5%。

可以復(fù)活嗎？

“不斷地死去，想復(fù)活，再死去，再想復(fù)活?！蓖鯘?rùn)土說(shuō)，這是很多中小房企的心態(tài)。

他直言中小房企面臨一個(gè)不得不接受的現(xiàn)實(shí)：到周邊發(fā)展，“還不能是三河市、燕郊、雄安新區(qū)這些熱門(mén)地區(qū)，這些和我們這類(lèi)小企業(yè)沒(méi)有關(guān)系，只能去河北張家口等地區(qū)。”

中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示：環(huán)北京地區(qū)市場(chǎng)開(kāi)始趨向飽和，土地市場(chǎng)已被知名房企占領(lǐng)，比如華夏幸福在環(huán)京土地儲(chǔ)備位居第一位，從2015年的603公頃增加到2016年的1005公頃，恒大2016年環(huán)京土地儲(chǔ)備從2015年的144公頃增加至436公頃，環(huán)北京地區(qū)的地價(jià)也是翻倍暴漲。

“像我們這種屬于北京市國(guó)資委的企業(yè)，政府肯定會(huì)更信任，在北京市舊改、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上，有一定優(yōu)勢(shì)，企業(yè)肯定死不了。” 王潤(rùn)土說(shuō)。

王潤(rùn)土所在的企業(yè)，獲取土地的方式，除參與土地招拍掛市場(chǎng)，還擁有在北京進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)等優(yōu)勢(shì)。但是對(duì)許多年銷(xiāo)售額100億元的民營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，基本上是需要離開(kāi)北京市場(chǎng)。

一星期后，北京市東城區(qū)永外大街的地塊將要出讓?zhuān)鹗純r(jià)38億元，保證金11億元，記者了解到，截至目前，意向購(gòu)買(mǎi)者都是排名前30名的房企。