7月,北京市土地整理儲備中心二樓大廳,來自不同的開發(fā)企業(yè)員工在一二樓大廳咨詢即將入市的11宗土地的規(guī)劃、容積率、競拍規(guī)則等標書里的具體細節(jié)。
這些企業(yè)多是全國排行榜前20的,至于100名以后的那些,已經(jīng)很久沒有來到北京市土地整理儲備中心二樓大廳參與舉牌買地了。
王潤土(化名)供職于一家全國排名100左右的房企,是北京市國資委下屬上市房企,年銷售額100多億元,在北京的銷售額能排進前20名,北京城大大小小的工地上中總能見到這家企業(yè)的標志。
王潤土是這家企業(yè)的拿地負責人之一,他主要為企業(yè)拓展北京房山地區(qū)的土地資源,4年前,他在北京市國土資源局二樓為公司拍下了一幅房山竇店的土地。
“當年很多人經(jīng)常去二樓,圍觀、盡調(diào)、算賬、出風頭的都有,萬柳地塊出讓時,我還買了標書跑去圍觀,現(xiàn)在不敢打醬油了,好的地塊定金在10億元左右,差的地塊5億元左右,打一次醬油,損失好多利息。”王潤土說。
“現(xiàn)在像我們這種小公司,玩不起,虧不起,也不敢去折騰,你就當我們這家公司在土地市場上死掉了吧。”王潤土語氣頗為無奈。
“我們還有湯喝嗎”
在王潤土看來,北京土地市場正以自持、拿地資金等限制條件,關(guān)閉了中小房企進入招拍掛市場的大門。
王潤土介紹,2010年到2013年,購買房山地區(qū)一塊土地,只需要花5億元左右,總投資10億元,好的地塊,總投資不超過20億元,利潤尚可,“但現(xiàn)在出讓的房山周口店鎮(zhèn)土地,起拍價都是11.5億元,地塊位置比我們之前購買的都偏?!?/p>
據(jù)他介紹,這塊土地起拍價是每平方米1.2萬元,按照土地溢價率49%估算,成交價至少在每平方米1.78萬元。如果3年前拿到這塊地,將產(chǎn)品、服務(wù)、營銷、裝修等極致化,地價每平方米1.8萬元,房價可以定在2.5萬-2.7萬元/平方米,尚有利潤,但現(xiàn)在規(guī)定該土地的商品住房銷售均價不超過22434元/平方米,最高銷售單價不得超過23556元/平方米?!岸愘M是不變的,總建安成本每平方米只算4500元,沒有利潤了,最關(guān)鍵的是,還需要現(xiàn)場競報企業(yè)自持商品住房面積,北京目前出讓的地塊中,自持比例沒有低于70%的地塊,你說,我們還有湯喝嗎?”王潤土反問。
第一太平戴維斯華北區(qū)研究及顧問部董事熊志坤稱,像北京這類一線城市的土地市場,現(xiàn)在拼的是資金量,這意味著,大部分開發(fā)商們只能通過杠桿買地。
對此王潤土回應(yīng),“2016年6月前,這種情況可能存在,但現(xiàn)在基本上沒有加杠桿買地的企業(yè)了,國土資源局從技術(shù)上就杜絕你加杠桿的可能性?!?/p>
王潤土的朋友,供職于一家年銷售額100億元的民營開發(fā)商,自有資金實力有限,但操盤、產(chǎn)品、服務(wù)、運營等表現(xiàn)優(yōu)秀,很多金融公司愿意和這家企業(yè)合作,其中一家金融公司和這家開發(fā)商通過股東借款債券轉(zhuǎn)讓方式合作買地。合作方式為,該開發(fā)商總部將某項債務(wù)賣給金融公司,開發(fā)商再將這筆款項轉(zhuǎn)到分公司用于買地,當分公司在土地市場交易時,卻被國土資源局利用央行大數(shù)據(jù)排查出來該筆拿地資金使用了杠桿。
北京市國土資源局相關(guān)人士向記者證實:“目前拿地企業(yè)需要持銀行開具的存款證明,證明資金來源;從技術(shù)層面,是可以利用央行大數(shù)據(jù)穿透企業(yè)拿地資金來源的?!?/p>
抱著炸藥包
面對資金受限、供地結(jié)構(gòu)改變等問題,王潤土說他們考慮過聯(lián)合拿地,“但大開發(fā)商不愿意和我們這些中小開發(fā)商玩兒,他們的操盤能力、品牌是有溢價的,為何利潤分成一樣呢?”
一位排名前15的開發(fā)企業(yè)人士認為,根本問題不是開發(fā)商計較得失,而是市場行情決定了明哲保身的做事風格。
“聯(lián)合買地的地塊價格都超過50億元,我感覺每天都像是背著炸藥包往前跑,我們在選擇聯(lián)合買地合作對象時,確實會對合作方開發(fā)運營、品牌、資金實力全面考量,都是自有資金,一個環(huán)節(jié)做不好,我們就可能被自己的炸藥包炸死了,目前拿得土地,誰敢說自己穩(wěn)賺、利潤高?”這位開發(fā)商說,現(xiàn)在在北京招拍掛市場買地,就像玩牌,不參與就徹底出局,參與可能會贏也可能會輸?!拔乙皇趾门?,和一手普通牌的人聯(lián)合,贏得可能性較小,一手好牌的人和另外一手好牌的人聯(lián)合,贏的幾率就大,要控制風險就不得不謹慎選擇合作對象?!?/p>
此類情況不是個案,而是行業(yè)普遍規(guī)律,就如北京市國土資源局數(shù)據(jù)顯示的那樣,上半年,中海、保利等房企聯(lián)合體都是實力相差不大的品牌房企。
鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)認為,大的開發(fā)商越來越強,小的開發(fā)商越來越弱,這種趨勢非常明顯,大的開發(fā)商市場占有率越高,資金回籠越快,在不允許杠桿買地的情況下,這些大企業(yè)的資金池越來越龐大,小企業(yè)的市場占有率越來越小,資金回籠越來越少,大開發(fā)商活躍在土地市場上是常態(tài)。
鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示:前5個月,TOP20房企的全國市場占有率由29%提高到40%,排名前20的開發(fā)商幾乎占領(lǐng)了半壁江山,其中碧桂園、萬科、恒大利市場占有率超過5%。
可以復活嗎?
“不斷地死去,想復活,再死去,再想復活?!蓖鯘櫷琳f,這是很多中小房企的心態(tài)。
他直言中小房企面臨一個不得不接受的現(xiàn)實:到周邊發(fā)展,“還不能是三河市、燕郊、雄安新區(qū)這些熱門地區(qū),這些和我們這類小企業(yè)沒有關(guān)系,只能去河北張家口等地區(qū)。”
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示:環(huán)北京地區(qū)市場開始趨向飽和,土地市場已被知名房企占領(lǐng),比如華夏幸福在環(huán)京土地儲備位居第一位,從2015年的603公頃增加到2016年的1005公頃,恒大2016年環(huán)京土地儲備從2015年的144公頃增加至436公頃,環(huán)北京地區(qū)的地價也是翻倍暴漲。
“像我們這種屬于北京市國資委的企業(yè),政府肯定會更信任,在北京市舊改、土地一級開發(fā)項目上,有一定優(yōu)勢,企業(yè)肯定死不了。” 王潤土說。
王潤土所在的企業(yè),獲取土地的方式,除參與土地招拍掛市場,還擁有在北京進行一級開發(fā)等優(yōu)勢。但是對許多年銷售額100億元的民營企業(yè)來說,基本上是需要離開北京市場。
一星期后,北京市東城區(qū)永外大街的地塊將要出讓,起始價38億元,保證金11億元,記者了解到,截至目前,意向購買者都是排名前30名的房企。