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新聞分類: 行業(yè)新聞
作者: ycpm
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2020-08-31 16:00:31

12日,南京“寧十條”新政出臺(tái)后新一輪集中土地拍賣暫告一段落。從結(jié)果上看,作為強(qiáng)二線城市的南京,土地拍賣市場(chǎng)仍有一定熱度。

不過,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,各地對(duì)“土地端”的調(diào)控模式正在發(fā)生改變:包括南京在內(nèi),多城市土地拍賣規(guī)則不斷出新,競(jìng)地門檻越砌越高,這些將對(duì)市場(chǎng)降溫起到促進(jìn)作用。

據(jù)南京市國(guó)土資源局發(fā)布數(shù)據(jù),7月5日、7日、12日南京接連進(jìn)行的3場(chǎng)土地拍賣,共成交30幅地塊,成交總價(jià)達(dá)554.22億元,溢價(jià)173.88億元。

回顧2016年的南京土地拍賣市場(chǎng),其以2010年以來出讓規(guī)模第二、成交金額第一的記錄收官:南京(不含溧水、高淳)出讓經(jīng)營(yíng)性用地84幅,土地出讓總金額達(dá)1630億元。

從南京這3天網(wǎng)絡(luò)競(jìng)拍結(jié)果上看,5日,3幅含住宅用地的地塊都設(shè)置了最高限價(jià),只有一塊拍到最高限價(jià),反倒是部分商辦地塊受到追捧,溢價(jià)率高;7日優(yōu)質(zhì)地塊多,大牌房企爭(zhēng)奪激烈,除1幅商辦地塊外,其余12幅住宅或商住用地全部溢價(jià)拍出,其中8幅地塊達(dá)最高限價(jià);12日共拍6塊地,4塊地設(shè)最高限價(jià),有3塊達(dá)最高限價(jià)。

南京工業(yè)大學(xué)副教授吳翔華認(rèn)為,目前南京土地市場(chǎng)仍保持了一定熱度,熱點(diǎn)核心區(qū)域“一地難求”;總體上有冷熱分化態(tài)勢(shì)。

房掌柜南京公司總經(jīng)理尹霄飛認(rèn)為,鑒于去年行情,不少房企拿地仍有實(shí)力和熱情,今年還處在補(bǔ)充庫存的階段。

值得注意的是,由于新規(guī),南京接連3次土拍還產(chǎn)生了報(bào)建保障性住房建筑面積共189400平方米。

這也是南京“寧十條”新政后,土地競(jìng)拍中首次實(shí)行該新規(guī):達(dá)到最高限價(jià)時(shí)仍有競(jìng)買人要求繼續(xù)競(jìng)買的,停止競(jìng)價(jià),改為在本地塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)保障性住房建筑面積。認(rèn)建面積最多者為競(jìng)得人,所建保障性住房無償移交政府。

在尹霄飛看來,拿地、開發(fā)、再加上認(rèn)建保障房,開發(fā)商面臨的整體成本并不比過去低。這對(duì)房企資金、運(yùn)營(yíng)、風(fēng)險(xiǎn)管控的綜合能力設(shè)置了更高的門檻。

南京林業(yè)大學(xué)副教授孟祥遠(yuǎn)認(rèn)為,過去競(jìng)拍達(dá)最高限價(jià)后,房企要搖號(hào),大家憑運(yùn)氣“搶紅包”;現(xiàn)在達(dá)最高限價(jià)后改競(jìng)保障房面積,房企可通過土拍獲更多土地供應(yīng),也將為建設(shè)地方保障房做出貢獻(xiàn)。

多地都在不斷推出土地拍賣新規(guī)則。比如,北京、佛山等城市出讓多宗70年全持有出租用地;上海史上首次掛牌“租賃住房”地塊,這也是全國(guó)首次在出讓開始就表明全部面積為出租70年的土地出讓。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,這些現(xiàn)象表明,各地土地供應(yīng)模式出現(xiàn)轉(zhuǎn)變,未來一二線城市土地供應(yīng)將走向“限價(jià)化+居住化”,從土地供應(yīng)開始,房屋全面回歸居住屬性。

據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),今年以來,各地針對(duì)土地價(jià)格的調(diào)控層出不窮,限價(jià)、增加自持等政策增多。從政策效果看,今年全國(guó)大部分城市土地拍賣平均溢價(jià)率比2016年有所下調(diào),高價(jià)地出現(xiàn)數(shù)量減少。