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新聞分類: 行業(yè)新聞
作者: ycpm
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2020-08-31 16:00:31
        2017年年初,王健林就在萬達(dá)工作報告中,明確指出要加大旅游投資,計劃到2025年全球開業(yè)25個萬達(dá)城,其中海外開業(yè)5個萬達(dá)城。僅僅半年,王健林就忘記了自己的小目標(biāo),將萬達(dá)城和萬達(dá)旗下酒店一齊打包賣了。

        近期不僅王健林在賣賣賣,他的同行潘石屹也在賣賣賣?兩個地產(chǎn)大佬同時甩賣資產(chǎn),究竟透露了什么信號?

        這幾天,房地產(chǎn)市場最大的新聞,要數(shù)萬達(dá)集團(tuán)將酒店和文化旅游項目以631.7億元人民幣出售給融創(chuàng)中國。萬達(dá)為什么要將自己的“家底”出售?其中原委眾說紛紜。但聯(lián)系到潘石屹、李嘉誠紛紛拋售地產(chǎn),一個信號其實已經(jīng)非常明確了:房地產(chǎn)市場確實要“變天”了。

地產(chǎn)大佬爭相甩賣

        2017年7月10日上午,萬達(dá)集團(tuán)將旗下的13個文旅項目91%的股權(quán)和萬達(dá)的76個酒店項目轉(zhuǎn)手賣給了孫宏斌的融創(chuàng)中國,共收資金631.7億元。其中,13個文旅項目91%的股權(quán)作價295.75億元,76個萬達(dá)酒店作價335.95億元。針對此舉,王健林說,轉(zhuǎn)讓這些項目能大幅降低萬達(dá)商業(yè)的負(fù)債率并將企業(yè)向輕資產(chǎn)型轉(zhuǎn)化。

        與此同時,SOHO中國也在不斷賣地。旗下光華路SOHO、凌空SOHO紛紛被賣出,董事長潘石屹說:“只有上海外灘SOHO和望京SOHO,是永遠(yuǎn)不能夠銷售的。”而對于華人地產(chǎn)大亨李嘉誠來說,甩賣地產(chǎn)項目也是接二連三。從2013年8月起,李嘉誠就陸續(xù)拋售內(nèi)地投資性物業(yè)套現(xiàn)。李嘉誠的商業(yè)嗅覺早已被過往所驗證,當(dāng)一個行業(yè)的冬天來臨時,他總是能提早出手,安全脫身。

        這三位地產(chǎn)大佬甩賣地產(chǎn)物業(yè)的行為,給了市場無數(shù)的遐想:好端端的地產(chǎn)“印鈔機(jī)”,為啥要賣了?難道行業(yè)要變天了?其實,中國的房地產(chǎn)市場,真的到了變天的時間段。這是與整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段緊密相連的。

        從經(jīng)濟(jì)的驅(qū)動力來說,地方政府的財政收入一直以來大部分來自于土地財政,沒了賣地收入,地方政府一下子就斷了炊,這是地方政府絕不愿意看到的結(jié)局,也是多次房地產(chǎn)調(diào)控“上有政策、下有對策”的一大原因。同時,房地產(chǎn)行業(yè)牽涉到接近七八十個行業(yè)的發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)不行,這些行業(yè)就受影響,從而影響到就業(yè)和社會穩(wěn)定,這也是大家不愿意看到的。房地產(chǎn)投資旺,固定資產(chǎn)投資就旺,經(jīng)濟(jì)增長就有動力。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè),就是這個道理。

        從金融的角度來說,大大小小的房地產(chǎn)企業(yè),大部分的資金來源都是銀行信貸,銀行的利潤,很大一部分來自于地產(chǎn)企業(yè)的貸款。同時,圍繞房地產(chǎn)行業(yè)的各種產(chǎn)業(yè)投資基金、信托產(chǎn)品等,都在圍繞這個產(chǎn)業(yè)鏈滋潤地活著。盡管房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控這么多年來一陣緊過一陣,但大部分陷入了“空調(diào)”的怪圈。主要的原因,無非是兩點:一是地方政府?dāng)嗖涣送恋刎斦@口奶;二是房地產(chǎn)行業(yè)也不能急速下滑,否則影響到經(jīng)濟(jì)的增長和銀行信貸的質(zhì)量。

        從人口結(jié)構(gòu)來說,隨著人口增速下滑,居民對房地產(chǎn)居住的需求會下降,房地產(chǎn)的投資和投機(jī)屬性越強(qiáng),對經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長潛在的殺傷力就越強(qiáng)。部分三四線城市新樓盤空置率居高不下,一旦房地產(chǎn)的泡沫破滅,后果堪憂。

地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時代

        但中國經(jīng)濟(jì)的增長,不可能永遠(yuǎn)主要依賴固定資產(chǎn)投資,否則,我們就在固定資產(chǎn)投資驅(qū)動經(jīng)濟(jì)增長這條老路上越走越遠(yuǎn),而且固定資產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)拉動的邊際效應(yīng)越來越弱,最后一定是經(jīng)濟(jì)增長的效率越來越低。當(dāng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級到了刻不容緩的時候,一定是房地產(chǎn)占國民經(jīng)濟(jì)比重越來越小的時候。當(dāng)政府調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的決心越來越強(qiáng)大,經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動力到了可以擺脫固定資產(chǎn)投資為主要驅(qū)動力的時候,就是房地產(chǎn)變天的時候到了。

        眼下,中國經(jīng)濟(jì)的增長雖然還是離不開房地產(chǎn)這個行業(yè),但互聯(lián)網(wǎng)、高端制造業(yè)、消費電子等新興行業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的作用越來越彰顯,商業(yè)嗅覺敏感,善于揣摩政府意圖的地產(chǎn)商們,一定會順勢而為,這就是李嘉誠、王健林、潘石屹等地產(chǎn)大佬甩賣旗下地產(chǎn)物業(yè)的重要原因。

        從地產(chǎn)融資來看,監(jiān)管單位已切斷地產(chǎn)商主要融資來源,上海證交所提高地產(chǎn)商發(fā)債的門檻后,地產(chǎn)商就沒有在上海證交所發(fā)債。2018年,地產(chǎn)行業(yè)還有279億美元的債券到期,資金緊張由此可見一斑。一些負(fù)債率較高的地產(chǎn)企業(yè)提前甩賣旗下資產(chǎn),也是為了應(yīng)付即將到來的兌付危機(jī)。

        可以斷言,中國房地產(chǎn)行業(yè)的高暴利時代已經(jīng)過去了,房地產(chǎn)從黃金時代正式進(jìn)入到白銀時代,從過去搶著拿地到目前企業(yè)之間股權(quán)兼并、資產(chǎn)重組,房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到存量運營的時代。行業(yè)的集中度會不斷提升,投資者買了房坐等升值的時代,可能真的一去不復(fù)返了。

        從整體上來說,傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)可能正在山頂,但這是否意味著房地產(chǎn)行業(yè)就沒有機(jī)會了呢?顯然不是!房地產(chǎn)行業(yè)的集中度會越來越高,即便到了今天,中國房地產(chǎn)行業(yè)的集中度相比美國等發(fā)達(dá)國家,還是比較低的,未來巨頭型房地產(chǎn)企業(yè)的利潤會越來越高,大量中小房地產(chǎn)企業(yè)會被收購兼并或者直接倒閉,那些不斷做大做強(qiáng)的地產(chǎn)企業(yè),投資機(jī)會還是不錯的。以股票市場為例,隨著行業(yè)集中度的提升,少數(shù)巨人型地產(chǎn)企業(yè)的投資機(jī)會不容小覷。與此同時,不少傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)會謀求轉(zhuǎn)型升級,比如房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與文化、旅游、休閑、養(yǎng)老等行業(yè)的融合,也會衍生出不少投資機(jī)會。而且,在互聯(lián)網(wǎng)時代,隨著人工智能、大數(shù)據(jù)、與計算等新興行業(yè)的發(fā)展,房地產(chǎn)的“分享”功能也許會超過“使用”功能,共享地產(chǎn)會不會成為一種新的業(yè)態(tài)?也未可知。

        對于房地產(chǎn)行業(yè)來說,一個舊的時代漸行漸遠(yuǎn),一個新的時代,即將到來。