不難看出，《實施細則》所強調(diào)“實際支付”精神貫穿始終，因此，該原則可以稱之為“無冕之王”。

        合法有效的憑證

【案例】設計單位在房地產(chǎn)項目所在地代開發(fā)票

        山西高山房地產(chǎn)公司與江蘇綠源廣告設計公司簽訂項目設計合同（雙方均是一般納稅人），合同總價款80萬元。設計方案經(jīng)雙方確認后，根據(jù)合同約定，綠源廣告設計公司應事先提供等額發(fā)票，隨后高山公司根據(jù)發(fā)票進行請款程序，支付設計款項。綠源廣告設計公司為及時拿到設計款，在高山房地產(chǎn)公司機構所在地稅務機關申請代開了增值稅發(fā)票，且加蓋了設計單位的業(yè)務印章。高山房地產(chǎn)接受該發(fā)票，稅前扣除是否存在風險？

分析：江蘇綠源廣告設計公司涉及跨地區(qū)提供應稅勞務。

        根據(jù)《關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）規(guī)定，固定業(yè)戶應當向其機構所在地或者居住地主管稅務機關申報納稅。所以，江蘇綠源廣告設計公司于房地產(chǎn)項目所在地代開發(fā)票，與政策規(guī)定不符。

        另外，根據(jù)《關于做好增值稅發(fā)票使用宣傳輔導有關工作的通知》（稅總貨便函[2017]127號）規(guī)定，納稅人代開增值稅專用發(fā)票，需加蓋本單位的發(fā)票專用章(為其他個人代開的特殊情況除外)。所以，江蘇綠源廣告設計公司加蓋業(yè)務印章，同樣存在違規(guī)操作。

        因此，受票人房地產(chǎn)公司接受該發(fā)票，存在稅前不予抵扣的風險。

【合法有效的憑證】

簡單分為以下幾類：

①、發(fā)票。簡單理解為稅務機關監(jiān)制的各類憑證，如：增值稅專用發(fā)票、增值稅普通發(fā)票、電費單、話費單、超市購物發(fā)票、餐飲住宿費發(fā)票等。在此要明確：發(fā)票從增值稅的角度講，是非常有必要的，因為增值稅專用發(fā)票，可以實現(xiàn)增值稅的逐環(huán)節(jié)抵扣、逐環(huán)節(jié)傳遞的特點；對于其他的發(fā)票，僅僅是承載經(jīng)濟業(yè)務的載體而已，沒有傳說的中的那么神秘與重要。

②、自制憑證?？梢栽谄髽I(yè)所得稅稅前扣除的財產(chǎn)損失清單、工資表、折舊表、財務分割單、廣告費分攤協(xié)議、差旅費報銷單、車補、電話補貼、誤餐補助等。

③、相關部門的票據(jù)。稅務機關出具的完稅憑證、國土部門出具的土地出讓金、工會經(jīng)費票據(jù)、社保費單據(jù)、行政部門罰款單等、捐贈票據(jù)、醫(yī)療收費票據(jù)等。

④、其他憑證。商業(yè)銀行出具的《利息單》、法院的判決書裁定書等、違約金收據(jù)、拆遷補償費收據(jù)、境外的發(fā)票、賠償費收據(jù)等。

關于法院判決書的是否作為合法有效的憑證，以后再表，在此不予贅述。

        從土地增值稅扣除的角度來講，合法有效的憑證要與其他的扣除原則結(jié)合起來考慮。如：房地產(chǎn)企業(yè)“預付賬款”出現(xiàn)余額，一般是與乙方進行了工程進度結(jié)算支付了工程款，但是乙方?jīng)]有給甲方開具發(fā)票形成的。類似這種業(yè)務，盡管符合“實際發(fā)生”的原則，但是沒有“合法有效的憑證”，也不予在計算土地增值稅的時候扣除。

準確合理分攤：

        準確合理分攤，其實質(zhì)是“配比原則”的延續(xù)。即：收入與扣除項目一一對應。但是，在實際的業(yè)務當中，部分費用很難做到“準確合理分攤”。比如利息費用：《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）文件規(guī)定：“財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額?！痹撐募鞔_：財務費用扣除的條件之一就是“按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤”。

        其他部分省市對此做了專門規(guī)定，如：《廣州市地方稅務局關于印發(fā)2013年土地增值稅清算工作有關問題的處理指引的通知》（穗地稅函[2013]179號）文件規(guī)定：

        財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。

“能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤”按照以下順序確定：

（一）能夠按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目準確分攤。準確分攤是指以該房地產(chǎn)項目名義取得的金融機構資金，直接全部用于該項目的開發(fā)。該部分資金從取得到歸還的流向清晰，沒有和自有資金、企業(yè)間拆借資金等其他資金發(fā)生混合。

（二）能夠按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目合理分攤。合理分攤是指在一個獨立企業(yè)法人范圍內(nèi)，可以合理方法對從金融機構取得并實際用于廣州市范圍內(nèi)開發(fā)項目的項目開發(fā)貸款資金在不同開發(fā)項目之間進行分攤。合理方法是指按照不同的開發(fā)項目占用上述項目開發(fā)貸款金額和時間（即是積數(shù)）進行合理分配。

 

        房地產(chǎn)企業(yè)如果同時有多個項目，各個項目在多地開發(fā)，但是僅設置了一個“工程部”，在這種情況下，“開發(fā)成本---開發(fā)間接費”發(fā)生的金額就必須在各個項目之間進行“準確合理分攤”，但現(xiàn)實的經(jīng)濟業(yè)務千差萬別，很難做到費用和項目之間“一一對應”。如何辦理呢？ 《廣州市地方稅務局關于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問題處理指引(2012年修訂版)的通知》（穗地稅函[2012]198號）規(guī)定：“開發(fā)間接費用與開發(fā)費用中的管理費用應按照有關企業(yè)會計準則或企業(yè)會計制度的規(guī)定區(qū)分并分別核算。如劃分不清的，全部作為房地產(chǎn)開發(fā)費用，按規(guī)定的比例計算扣除?！庇纱丝梢姡皽蚀_合理分攤”原則的重要性。