從上海推出只租不售住宅用地，到廣州提出租購?fù)瑱?quán)，再到住建部等9部委聯(lián)合發(fā)文在廣州等12城試點租賃市場改革，近一個月來，住房租賃市場改革成為關(guān)注熱點。

7月26日，新華社報道，“住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人說，將通過立法，明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買方居民享有同等待遇。”

這一表述迅速引起市場熱議。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者了解到，目前，已有國wu院層面的《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》正式公示，其意見反饋期已在6月19日截止，但目前尚未有租賃市場相關(guān)法律進(jìn)入人大立法計劃。而是否能有法律層面的“上層建筑”，對于租賃市場改革，顯然有著重要意義。

立法腳步加快

進(jìn)入2017年，租賃市場立法的腳步明顯加快。

今年2月，在國新辦舉行的房地產(chǎn)和棚戶區(qū)改造有關(guān)情況新聞發(fā)布會上，住建部副部長陸克華表示，相關(guān)部門正在加快住房租賃市場立法，將通過立法，明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇。

同月，國wu院印發(fā)2017年立法工作計劃。其中提到，年內(nèi)將制定城鎮(zhèn)住房保障條例，同時推進(jìn)統(tǒng)住房租賃市場改革涉及的立法項目。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者注意到，在全國人大常委會2017年立法工作計劃中，尚沒有相關(guān)法律的制定計劃。

今年5月19日，住建部公示了《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》（下稱《條例》），并向社會公開征求意見。其中，第二章共13條內(nèi)容，均為住房租賃的相關(guān)條例，涉及租金、合同制定、押金收取、居住空間標(biāo)準(zhǔn)等多個方面。

《條例》的公示，以及近期開始推動的廣州、深圳等12城市的租賃市場試點工作，被認(rèn)為是租賃市場立法腳步加快的標(biāo)志。

易居研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，重點保護(hù)租客權(quán)益成為了此次《條例》及后續(xù)政策的核心理念之一。

近期成為關(guān)注焦點的租售同權(quán)在《條例》中亦有所體現(xiàn)，經(jīng)備案的住房租賃合同可以作為承租人有合法穩(wěn)定住所的憑證。承租人可持備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，并享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。

楊紅旭指出，目前討論的租售同權(quán)主要集中在教育領(lǐng)域。從各地經(jīng)驗來看，部分城市持有當(dāng)?shù)鼐幼∽C，已經(jīng)可以享受本地入學(xué)待遇，但沒有明確界定租房是否可以享受優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房。結(jié)合廣州近期推出16條租房新政，規(guī)定符合條件的租房者也可以享受優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，外地租戶的“市民化待遇”，正在不斷實現(xiàn)。

涉及多領(lǐng)域改革

盡管《條例》已經(jīng)初步制定完成，但要繼續(xù)深化城鎮(zhèn)住房制度改革，建立租購并舉的住房制度，顯然還需要更多更有力的措施。

多位受訪人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，住房制度改革，還需要法律層面的制度支持。

中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院教授葉劍平表示，當(dāng)下推進(jìn)的以租購并舉為目標(biāo)的住房制度改革，實際上是以住房為抓手，推動社會服務(wù)均等化，反映出社會治理思路的轉(zhuǎn)變。而《條例》作為國wu院制定的行政法規(guī)，部分措施不具有強(qiáng)制性，在租賃市場的專門法律尚未制定的情況下，其落地實施還需要地方政府的強(qiáng)制性政策和法規(guī)配合。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道注意到，發(fā)達(dá)國家或地區(qū)的相關(guān)法律法規(guī)，同樣多側(cè)重于保護(hù)承租人權(quán)利，且多有強(qiáng)制性規(guī)定和措施。

以德國為例，德國民法規(guī)定，一般情況下，房東出租后三年內(nèi)不得將租金漲幅超過20%，即使有正當(dāng)理由想提高租金，也必須經(jīng)過房客同意。房客不同意，房東只能提起訴訟，而不能自己強(qiáng)行提高租金。

對此，住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌指出，在我國，住房租賃市場發(fā)展相對滯后，缺乏法律保護(hù)的承租人往往處于弱勢地位，享受不到應(yīng)有的的權(quán)利和地位，這也使得租售同權(quán)成為相關(guān)制度建立所要解決的的核心問題。

他表示，盡管當(dāng)下的租售同權(quán)主要特指教育領(lǐng)域，并且已經(jīng)取得明顯進(jìn)展。但實際上，租售同權(quán)還應(yīng)當(dāng)包含租房者不被隨意漲租金、克扣押金等財產(chǎn)權(quán)利，不被隨意驅(qū)趕、安全居住的等多方面權(quán)利，其中涉及到出租人、承租人、中介三方的復(fù)雜關(guān)系，涉及到住房以外多個領(lǐng)域的改革，這都亟待法律制度的規(guī)范。