8月3日晚間，北京住建委發(fā)布《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，向社會公開征求意見，提出自住房改為共有產(chǎn)權(quán)住房。而早在2014年4月，住建部發(fā)布《關(guān)于做好2014年住房保障工作的通知》，確定北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石為共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市。

北京也成為繼江蘇淮安、上海之后，國內(nèi)第三個(gè)出臺共有產(chǎn)權(quán)住房的專門文件的城市，而國外諸如英國、新加坡更是早有類似的嘗試。

相對以往保障性住房，共有產(chǎn)權(quán)住房政策有兩個(gè)亮點(diǎn)，其一，非北京戶籍的“新北京人”的分配比例達(dá)到了30%。其二，在轉(zhuǎn)讓規(guī)則上，共有產(chǎn)權(quán)住房不滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額，滿5年的，可按市場價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。

綜合來看，北京市這次推出的“共有產(chǎn)權(quán)房”其實(shí)是具有一定保障性質(zhì)的普通商品房，其最大的特點(diǎn)是政府和購買人共同享有房屋的所有權(quán)，并在轉(zhuǎn)讓、出租等方面相對于一般商品房有一定的限制。

值得注意的是，北京統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年末，北京常住外來人口807.5萬人，5年以上納稅人口未知。而今年四月份北京發(fā)布的規(guī)劃，未來五年自住型商品房將供地1020公頃，擬建25萬套房，也就是說，新北京人是每年1.5萬套。即使?jié)M足條件共有產(chǎn)權(quán)住房的人口沒有800萬，可是這個(gè)數(shù)據(jù)，也會讓人憂慮是否滿足條件也難以買到共有產(chǎn)權(quán)住房，這個(gè)政策效果是否顯著？

對此，鳳凰財(cái)經(jīng)專訪了“中國房地產(chǎn)之父”、原房改課題組組長孟曉蘇，解讀這一政策。

“中國房地產(chǎn)之父”、原房改課題組組長孟曉蘇

孟曉蘇觀點(diǎn)精粹：

1、北京剛剛發(fā)布的共有產(chǎn)權(quán)房的政策，是一個(gè)好政策，這樣的政策既沒有打破商品房的定價(jià)體系，維護(hù)了房價(jià)的穩(wěn)定，又能夠使夾心層住上房子。

2、不能認(rèn)為800萬流動人口都是沒房住的。住房供給除了增量，還有巨大的存量。這些存量不光是可以居住，還可以買賣。現(xiàn)在我們在城市建設(shè)用地，特別是住宅建設(shè)用地方面控制得太厲害了。不是沒地，是拿地不蓋房，這些問題是規(guī)劃思路上的問題，它不是建設(shè)部門的事情，是規(guī)劃部門的事情。

3、即使房價(jià)下跌的城市也可以推廣共有產(chǎn)權(quán)住房，共有產(chǎn)權(quán)住房與房價(jià)上漲下跌沒有關(guān)系。

4、共有產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該說是房改方案之后在產(chǎn)權(quán)制度上的又一個(gè)創(chuàng)新，比別的創(chuàng)造都要好。它的創(chuàng)新是各方受益，沒有失敗者。我把共有產(chǎn)權(quán)房當(dāng)做供給側(cè)改革的一項(xiàng)重要內(nèi)容，也可以把共有產(chǎn)權(quán)房當(dāng)成是北京的供給側(cè)改革邁出的一步。

5、共有產(chǎn)權(quán)房會面臨兩方面風(fēng)險(xiǎn)：道德風(fēng)險(xiǎn)和繼承權(quán)問題。

6、限購只是解決一時(shí)，只是把需求壓住了，同時(shí)供應(yīng)量需要擴(kuò)大，不能老限購下去。

7、房地產(chǎn)去年有風(fēng)險(xiǎn)，目前沒有風(fēng)險(xiǎn)。

8、即使是剛需族來說，擁有一套房子，房價(jià)上漲也是有利的，增加房子的價(jià)值含量，比如老了就可以抵押貸款等。

9、不建議賣房炒股。中國大部分的家庭財(cái)富是房產(chǎn)，有閑錢可以去炒股票，但房子是老百姓的本錢，把本錢賣了壓進(jìn)去，說不定沒了。

鳳凰財(cái)經(jīng)記者：您怎么看北京共有產(chǎn)權(quán)住房這個(gè)政策？

孟曉蘇：北京剛剛發(fā)布的共有產(chǎn)權(quán)房的政策是一個(gè)好政策。最近這一年多的時(shí)間，我也為共有產(chǎn)權(quán)房的實(shí)現(xiàn)做了多次努力。這個(gè)政策最初是2007年從江蘇淮安開始試行的，接著在2013年到上海推廣。記得那年我到上海，有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)告訴我，共有產(chǎn)權(quán)房就是讓夾心層的百姓能用比較低的價(jià)格住上房子，同時(shí)還不影響商品房的價(jià)格。

夾心層指的是買不起商品房但是又不是保障房享受對象的人群。他們可能是白領(lǐng)，不是低收入者，更不是領(lǐng)取城市低保者，但也買不起商品房。本來這一部分人群的住房問題很難解決，現(xiàn)在通過共有產(chǎn)權(quán)房的政策就能解決了。這個(gè)政策很好，我認(rèn)為要給它扎上根，希望它把原來一些混亂的家庭解決住房的問題統(tǒng)一起來，慢慢走上共有產(chǎn)權(quán)房的道路。

我也簡單介紹一下，這是原國土資源部副部長胡存智最早提出的。這種思想理解起來其實(shí)很簡單：既然商品房的價(jià)格高主要是因?yàn)榈貎r(jià)，而地方政府也并不期望賺取所有地價(jià)，那么如果把地價(jià)讓一半出來，同時(shí)由地方政府持有部分產(chǎn)權(quán)，只留下另一半的地價(jià)加上商品房的開發(fā)價(jià)格，這樣房價(jià)不就低下來了嗎？他希望我?guī)退苿诱呗涞兀@是一個(gè)很好的辦法。

打個(gè)比方，假設(shè)一個(gè)城市里面買房，房價(jià)是五萬塊錢，其中有四萬塊錢是地價(jià)，那么在共有產(chǎn)權(quán)房政策下，政府只收兩萬塊錢，把那兩萬塊錢作為共有產(chǎn)權(quán)拿來持有，這樣這個(gè)房子的價(jià)格就從五萬塊錢最后變成三萬塊錢了，也就是兩萬塊錢的地價(jià)加上一萬塊錢的成本和房建費(fèi)等。三萬塊錢買到了五萬塊錢價(jià)格的房子。和以往不同的是，過去你是完整的產(chǎn)權(quán)人，現(xiàn)在有40%的產(chǎn)權(quán)屬于政府。至于政府交給誰、委托給誰，可能是成立一個(gè)機(jī)構(gòu)。因?yàn)榉績r(jià)總體是增值的，社會公眾不會吃虧。如果你不轉(zhuǎn)賣而是長期住下去，那如果未來轉(zhuǎn)賣了，那么居民所持有的那部分產(chǎn)權(quán)帶來的房屋增值照樣可以提現(xiàn)。比如你有60%的產(chǎn)權(quán)，政府有40%，如果你想把產(chǎn)權(quán)全買過來，那就按照當(dāng)時(shí)的房價(jià)買政府持有的那40%。這樣政府的地價(jià)又可以從本來的一次性征收變成遞延一部分下來到未來征收。這樣的政策既沒有打破商品房的定價(jià)體系，又維護(hù)了房價(jià)的穩(wěn)定，還能夠使夾心層住上房子。

當(dāng)然，我不認(rèn)為所有的群體都適合共有產(chǎn)權(quán)住房，有一些拆遷戶本身就有開發(fā)商和政府補(bǔ)貼的，過去“房改房”的老百姓也已經(jīng)享受到了優(yōu)惠。我主張要給城里的農(nóng)民工一次性的補(bǔ)貼。通過財(cái)政補(bǔ)貼和其他政策性補(bǔ)貼，讓他們能夠更好地生活。這些政策，包括共有產(chǎn)權(quán)房在內(nèi)，就形成了一個(gè)綜合的體系解決了買不起商品房的問題。希望媒體給保障房政策的完善助力。

鳳凰財(cái)經(jīng)記者：您認(rèn)為現(xiàn)在北京的房子還適合買嗎？

孟曉蘇：當(dāng)然適合。不過現(xiàn)在的問題是可能限購，不讓你買。只要你有能力買，包括經(jīng)濟(jì)能力、家庭支持、符合限購條件，那就買。

鳳凰財(cái)經(jīng)記者：北京今年4月份有一個(gè)未來五年的供地計(jì)劃，自住房層面，未來五年提供25萬套，那平均每年5萬套，那這樣的話，新北京人是30%，這樣算的話是一年1.5萬套的供給。而北京統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，去年年底統(tǒng)計(jì)的是北京人口差不多有2100多萬，接近2200萬，然后常住人口流動是800萬，那滿足共有產(chǎn)權(quán)房條件的也未知，但盡管如此，怎么看待這幾十幾百萬的需求和1.5萬套房的供給？

孟曉蘇：你不能認(rèn)為800萬流動人口都是沒房住的。住房供給除了增量，還有巨大的存量。這些存量不光是可以居住，還可以買賣。我覺得北京根據(jù)自己的能力制定計(jì)劃是對的。總體上我覺得地方政府應(yīng)該把計(jì)劃再往前定。因?yàn)樵谙拶彔顟B(tài)下，市場的反應(yīng)是畸形的、被扭曲的，如果按照真實(shí)的市場情況來供應(yīng)的話，計(jì)劃數(shù)據(jù)恐怕要比現(xiàn)在的數(shù)據(jù)大一些。

鳳凰財(cái)經(jīng)記者：對，其實(shí)我就想說好多人即使?jié)M足條件了，但是也買不上。

孟曉蘇：北京的供地也少，北京現(xiàn)在的城市建成區(qū)是1300多平方公里國際上的人均城市用地低線是100平米，像美國、日本等的大城市都是人均120平米、130平米、140平米。按這個(gè)低數(shù)來算的話，北京城市小到三分之一，這樣造成了擁堵。所以我覺得北京在供給上要加大力度，在推動供給的改革上也要下力。共有產(chǎn)權(quán)房是帶有一定政策含量的商品，它更傾向于商品房這一端，不是保障房，但是有保障房的政策含量。這種房需要供應(yīng)，商品房也要供應(yīng)?，F(xiàn)在有多少人想買商品房？為什么不賣給人家？就是因?yàn)楣?yīng)不上。所以限購只是解決一時(shí)，只是把需求壓住了，而且供應(yīng)量需要擴(kuò)大，不能老限購下去。

土地是需要拿出來一部分做城市建設(shè)用地的?，F(xiàn)在我們在城市建設(shè)用地，特別是住宅建設(shè)用地方面控制得太厲害了。也就是說，現(xiàn)在的土地供應(yīng)有兩個(gè)問題，第一，城市建設(shè)用地小了；第二，在城市建設(shè)用地方面，住宅用地少了。不論是有北京戶口的人，還是到北京創(chuàng)業(yè)的人，他們都感到房子不好買。其實(shí)不是沒地，是拿地不蓋房，這些問題是規(guī)劃思路上的問題，它不是建設(shè)部門的事情，是規(guī)劃部門的事情。人們對這些問題的認(rèn)識總是要有一個(gè)過程的，而現(xiàn)在我們就是在想辦法啟發(fā)這個(gè)過程。我的很多理念都是十年后才逐漸兌現(xiàn)，比如要擴(kuò)大城市建設(shè)用地這個(gè)觀點(diǎn)我講了快十年了。只有這樣，我們的城市才能夠有更多的地方來搞建設(shè)。有人說北京太大了跑不過來，那你到美國洛杉磯跑跑看看，到紐約跑跑看看，那些城市多大？那就是把土地供應(yīng)用上了。

鳳凰財(cái)經(jīng)記者：那我有個(gè)問題，您是在預(yù)期房價(jià)一直在上漲的基礎(chǔ)上認(rèn)為共有產(chǎn)權(quán)特別好，那如果說在一些城市里，可能長期來看房價(jià)是下跌的，當(dāng)然可能只是局部的城市。那您怎么看這些城市？是不是就不能推共有產(chǎn)權(quán)房？

孟曉蘇：都能，共有產(chǎn)權(quán)房政策的實(shí)施和房價(jià)上漲、下落沒關(guān)系。比如假定說這片房子真降價(jià)了，原來的5萬塊錢的價(jià)格下跌了，你持有的3萬的價(jià)格這部分和政府持有的2萬價(jià)格這部分不都同比例下降了嗎？所以共有產(chǎn)權(quán)房跟房價(jià)波動沒關(guān)系。

鳳凰財(cái)經(jīng)記者：那政府不就虧本了嗎？

孟曉蘇：政府才不去計(jì)較這些，政府最關(guān)注的是老百姓有沒有房住。但共有產(chǎn)權(quán)房也可能會帶來道德風(fēng)險(xiǎn)，就是業(yè)主把它租出去以后，按理說租金是要由政府和業(yè)主分享的，但是有些業(yè)主為了自己獨(dú)吞租金，他就欺負(fù)政府無法監(jiān)督房子的使用狀態(tài)，他把房子租出去以后說是給親戚住的，政府也沒法說他交沒交租金，這樣的話就把該分給政府的租金貪了。這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)就需要我們判斷，到底要不要打壓和制止他，要多大的行政資源和力度去打壓和制止他。這是共有產(chǎn)權(quán)房里面有可能出現(xiàn)的單方向的道德風(fēng)險(xiǎn)。

鳳凰財(cái)經(jīng)記者：共有產(chǎn)權(quán)房除了道德方面的風(fēng)險(xiǎn)，還有其他風(fēng)險(xiǎn)嗎？

孟曉蘇：繼承權(quán)方面可能會有問題。如果老人去世，子女繼承的也只能是屬于他家里面的這部分產(chǎn)權(quán)，不能夠繼承政府的產(chǎn)權(quán)。

這個(gè)時(shí)候，住是沒問題的，中國有完整的產(chǎn)權(quán)制度，當(dāng)然他仍然是只持有一定比例的產(chǎn)權(quán)。但是如果當(dāng)他富裕起來了，政府認(rèn)為他不該再享受共有產(chǎn)權(quán)房了，那個(gè)時(shí)候應(yīng)該怎么辦呢？可能就要求他把房子買走，政府就不再給他繼續(xù)背著這一部分了。香港出現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的一些富豪，他們原來就是住40平米居屋的，現(xiàn)在還繼續(xù)享受，最后怎么辦？香港政府按照一定價(jià)格讓他們退出了。未來我也相信，住共有產(chǎn)權(quán)房的人里面會出現(xiàn)一些成功的人，比如創(chuàng)業(yè)者等等，，到那時(shí)候按照這個(gè)思路處理就好辦了。

現(xiàn)在共有產(chǎn)權(quán)房政策還沒有明確入圍下限、什么時(shí)候要求合并產(chǎn)權(quán)等等；作為產(chǎn)權(quán)的大業(yè)主把政府持有的那部分產(chǎn)權(quán)買走，這個(gè)將來也可以規(guī)定，不過現(xiàn)在還為時(shí)尚早。因?yàn)槿绻鍪鬯钟械牟糠之a(chǎn)權(quán)，而你不買，真不排除政府有權(quán)力把它這部分產(chǎn)權(quán)賣給別人。另一方面，如果老百姓想賣給別人也可以，但是政府得同意，當(dāng)然不能賣給富裕人群。因?yàn)檫@個(gè)政策是照顧夾心層、中等收入家庭的。共有產(chǎn)權(quán)房更多的是體現(xiàn)政府的社會政策，而不是以盈利為目的的。那么在共有產(chǎn)權(quán)房政策下，政府未來的土地收益會比現(xiàn)在多還是少呢？肯定比現(xiàn)在多，因?yàn)榉績r(jià)增值以后土地也增值，政府未來收益會比現(xiàn)在多不少。

鳳凰財(cái)經(jīng)記者：您對共有產(chǎn)權(quán)住房有什么評價(jià)？

孟曉蘇：應(yīng)該說，共有產(chǎn)權(quán)房是當(dāng)年房改方案之后的又一個(gè)重大創(chuàng)新，比別的創(chuàng)新都要好。廉租房是當(dāng)年我們的房改方案提的，在這之后就沒有什么革命性的創(chuàng)新了。但共有產(chǎn)權(quán)房是在產(chǎn)權(quán)制度上的一次創(chuàng)新，而這個(gè)創(chuàng)新使各方受益，沒有失敗者。

我把共有產(chǎn)權(quán)房當(dāng)作供給側(cè)改革的一項(xiàng)重要內(nèi)容，你們也可以把共有產(chǎn)權(quán)房當(dāng)成是北京的供給側(cè)改革邁出的一步，就是從住房供應(yīng)方面增加了這樣一個(gè)創(chuàng)新品種。雖然共有產(chǎn)權(quán)房不是北京發(fā)明的，但是北京把它運(yùn)用起來，這就是一種創(chuàng)新?？赡苓€可以把原來沒賣的房子并入到共有產(chǎn)權(quán)房的范圍里面來，但我并也不主張全都并入，因?yàn)橛械姆孔泳退悴⑦M(jìn)來，低收入人群還是買不起。因?yàn)楣灿挟a(chǎn)權(quán)房也不是便宜房，只不過是從5萬一平米變到3萬一平米，3萬一平米的價(jià)格對于一些低收入人群來說還是買不起的。所以這能解決一部分人的問題，不能解決所有人的問題。那么，如果共有產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格再低點(diǎn)行不行？我不知道。在共有產(chǎn)權(quán)房這個(gè)框架下有好多事可以做，沒準(zhǔn)可以采取讓政府更多地持有產(chǎn)權(quán)、以更低的價(jià)格先買進(jìn)來的方式。但是，如果你不買下來政府那部分產(chǎn)權(quán)，未來的升值歸別人，自己看著也著急，還不如早買。

現(xiàn)在有房子的人都很高興，因?yàn)樗麄兊姆孔釉鲋盗?，就連美國人也不小看我們了。美國人說，我們房子還不如北京呢，一百萬美元合人民幣才六百多萬，在北京買不起房。北京、上海人得益于房價(jià)上漲，稀里糊涂地就變成富翁了。當(dāng)年我們上大學(xué)的時(shí)候，有人去美國后說在硅谷那兒走路得小心，因?yàn)?8個(gè)人里就有一個(gè)百萬富翁，說不定你踩人腳了，他卻是個(gè)百萬富翁?，F(xiàn)在北京大街上隨便扔個(gè)磚頭都能砸到幾個(gè)千萬富翁，或者說百萬美元富翁，這就是中國改革開放帶來的變化。

鳳凰財(cái)經(jīng)記者：如果是剛需住房，即使房子兩千萬也不能賣，賣了就買不起另一套房子。

孟曉蘇：對，但這其實(shí)是擁有了價(jià)值含量了，這樣用錢的時(shí)候就有辦法。比如人老了，通過我所提倡的反向抵押、以房養(yǎng)老，馬上就出來現(xiàn)金了。擁有價(jià)值含量就是家庭財(cái)富的增值。永遠(yuǎn)不要認(rèn)為中國家庭的主要財(cái)富是錢或股票，不是的，大部分是房產(chǎn)，中國的家庭財(cái)富結(jié)構(gòu)就是這樣。美國好像是股權(quán)多一些，但中國現(xiàn)在還不行，股市還不夠成熟。當(dāng)然，你有閑錢可以去炒股票，但房子是老百姓的本錢，你把本錢賣了押進(jìn)去，說不定就沒了。所以還是勸人買房子好。

鳳凰財(cái)經(jīng)記者：您認(rèn)為現(xiàn)在房地產(chǎn)有風(fēng)險(xiǎn)嗎？包括前一段時(shí)間國新辦發(fā)布會，中財(cái)辦就說房地產(chǎn)泡沫有“灰犀?！憋L(fēng)險(xiǎn)，您怎么看？您認(rèn)為房地產(chǎn)有泡沫嗎？

孟曉蘇：現(xiàn)在我相信任何人都說不出來房地產(chǎn)泡沫何在。去年房地產(chǎn)是有泡沫風(fēng)險(xiǎn)的，去年一年，北京上漲35.2%，上海45.5%，深圳上漲50%，在這么大的上漲幅度面前，中央政治局和中財(cái)辦當(dāng)然要擔(dān)心房地產(chǎn)有泡沫并提出抑制泡沫。但是這一段時(shí)間過去后，出了泡沫沒有？沒有。所以中央現(xiàn)在的說法就叫“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”。

鳳凰財(cái)經(jīng)記者：您上次在接受媒體采訪時(shí)表示“繼續(xù)向老百姓宣傳房價(jià)會下降是不對的”，但是現(xiàn)在房價(jià)這么高，普通老百姓買不起房，都期待房價(jià)下跌，這種情況下政府如何讓老百姓“住有所居”？

孟曉蘇：房價(jià)上漲是我從歷史走勢做出的判斷，我用的那句話叫“讓歷史畫出未來”。歷史上房價(jià)總體處于上漲通道中，而且多年以來始終受制于供不應(yīng)求的供求關(guān)系。從長期看，房價(jià)上漲是貨幣現(xiàn)象，貨幣發(fā)行的增加必然導(dǎo)致房價(jià)總體上增長。會不會有局部的下降？會有，但掩蓋不了整體上漲的趨勢。會不會出現(xiàn)整體下降？也會，但是在未來，不是現(xiàn)在。就像魯迅當(dāng)時(shí)說的，給人家孩子祝壽，有人說這個(gè)孩子能、當(dāng)官了，有人說這個(gè)孩子能發(fā)財(cái)，卻有個(gè)人說這孩子會死的，結(jié)果被人罵出去了?，F(xiàn)在個(gè)別專家說話難聽，非得說人家孩子會死。一個(gè)孩子最終是會死的，但在幼兒時(shí)期是小概率事件，在老年后才是大概率事件，所以你現(xiàn)在不能夠說人孩子會死。什么時(shí)候孩子會死？等到80、90歲了，他就不是孩子了，他會死。從中國情況來看，房改到現(xiàn)在是18年，18歲的年紀(jì)正好是一個(gè)英俊少年。那少年一般不會得老年病，如果非說人家會得老年病，這就說得不對。其實(shí)我這句話翻譯成另一句話，就是“不要去跟老百姓說少年人得了老年病”。

就后果來說，聽這些專家的話的人不少，最后都倒了霉，多年不買房，現(xiàn)在跟不上房價(jià)了。貧富的分化，并不都是一開始就有區(qū)別的。在城市住房問題上，起點(diǎn)的工程基本做到了，但如果能買而不買，終點(diǎn)就不一樣了。當(dāng)然起點(diǎn)工程也有沒做到的，因?yàn)橛行├习傩沾_實(shí)沒有那么多錢，但是也有一些同樣收入的老百姓咬著牙就買了。還有的年輕人賣了房子去旅游，那當(dāng)然趕不上房價(jià)上漲的趨勢了。在房地產(chǎn)行業(yè)，有相當(dāng)一部分聽信了一些人所謂專家的不恰當(dāng)?shù)呐袛?。這些專家欺騙了人民，造成了終點(diǎn)不公平的現(xiàn)象。我是不會去做這件事的，我從來告訴你們房價(jià)的正常趨勢是上漲的，所以聽我話的人現(xiàn)在都來感謝我。我常說，你們可以勸人買房，但千萬不要勸人家買股票，勸人買股票早晚把朋友鬧翻了。