沒(méi)房的想買(mǎi)房，有房的想換房。動(dòng)輒幾百上千萬(wàn)元的房子對(duì)于一般家庭來(lái)說(shuō)，算是關(guān)乎到了“身家性命”。而這樣的大事，卻往往容易“出岔子”。處于“亞洲第一大社區(qū)”天通苑所在地的昌平法院，日前結(jié)合轄區(qū)內(nèi)的二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛，以案說(shuō)法，提醒廣大購(gòu)房人在購(gòu)買(mǎi)房屋，尤其是在購(gòu)買(mǎi)二手房屋時(shí)，一定要擦亮眼睛。

案例一

房?jī)r(jià)上漲賣(mài)方反悔違約

去年7月27日，王先生與史女士簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定王先生向史女士購(gòu)買(mǎi)位于回龍觀某小區(qū)的房屋，成交價(jià)格為333.5萬(wàn)元。

王先生稱(chēng)，合同簽訂后，他依約向史女士支付了定金10萬(wàn)元、首付款40萬(wàn)元。但因之后房屋價(jià)格大幅上漲，史女士明確告知房子不賣(mài)了，拒絕繼續(xù)履行合同。王先生起訴至法院，要求判令史女士繼續(xù)履行合同，并支付違約金。

史女士表示，不同意繼續(xù)履行合同，但可以雙倍返還王先生購(gòu)房定金20萬(wàn)元。

昌平法院審理認(rèn)為，本案雙方當(dāng)事人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同合法有效，雙方均應(yīng)按照合同的約定履行義務(wù)。合同簽訂后，王先生依約履行了支付購(gòu)房定金及首付款的義務(wù)，史女士拒絕履行合同構(gòu)成違約，應(yīng)依法承擔(dān)繼續(xù)履行、支付違約金等違約責(zé)任。最終，法院判決王先生向史女士支付剩余購(gòu)房款，史女士協(xié)助王先生辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)并交付房屋，并判決史女士給付王先生遲延履行違約金。

法官提示：發(fā)現(xiàn)違約及時(shí)訴訟保全

在房?jī)r(jià)上漲階段，受利益驅(qū)使，賣(mài)方違約的風(fēng)險(xiǎn)大大增加。對(duì)于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，應(yīng)充分做好風(fēng)險(xiǎn)防范，審慎判斷交易對(duì)方的誠(chéng)信品質(zhì)，嚴(yán)格審查房屋狀況，謹(jǐn)慎簽署合同，并保存好相關(guān)交易憑證。在發(fā)現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)、可能導(dǎo)致合同履行不能時(shí)，應(yīng)及時(shí)提起訴訟保全；在涉及交易關(guān)鍵問(wèn)題的溝通過(guò)程中，可以通過(guò)錄音、證據(jù)保全等形式保存相關(guān)證據(jù)。對(duì)于賣(mài)方來(lái)說(shuō)，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)做好判斷，謹(jǐn)慎選擇交易時(shí)機(jī)、簽署房屋買(mǎi)賣(mài)合同，一旦簽署合同，就應(yīng)遵守誠(chéng)信原則，忠實(shí)履行合同義務(wù)。即便房?jī)r(jià)上漲，也不應(yīng)違約，否則應(yīng)當(dāng)對(duì)因違約給買(mǎi)方造成的損失承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

案例二

交易延遲 換房人無(wú)奈違約

去年11月25日，張女士與王女士簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定張女士將其名下位于回龍觀某小區(qū)的房屋出售給王女士，成交價(jià)格為155萬(wàn)元。合同簽訂后，王女士依約向張女士支付了購(gòu)房定金3萬(wàn)元。

按照合同，王女士應(yīng)于去年12月15日前支付購(gòu)房首付款45萬(wàn)元，逾期超過(guò)30日未付款，張女士有權(quán)解除合同。但王女士未按約定日期支付首付款，張女士遂起訴至法院，請(qǐng)求解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并判令王女士支付違約金。

面對(duì)起訴，王女士自稱(chēng)是為了改善居住條件，先把自己現(xiàn)在住的房屋出售后，再用所得房款購(gòu)買(mǎi)張女士的房屋。因自己這套房屋的購(gòu)房人未及時(shí)支付購(gòu)房款，才導(dǎo)致自己沒(méi)能按期向張女士付款，因此不同意解除合同。

昌平法院審理認(rèn)為，張女士和王女士簽訂的合同合法有效,雙方均應(yīng)依約履行。王女士未能如期支付購(gòu)房首付款，構(gòu)成違約，張女士行使合同解除權(quán)的條件成立。因此，法院判令雙方解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并且王女士須向張女士支付違約金3萬(wàn)元，定金不退。

法官提示：換房情況最好寫(xiě)入合同

為避免因第三人的原因造成換房人對(duì)出賣(mài)人違約，法官在此提醒：1.出售自有房屋前，換房人應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋買(mǎi)受人的資信狀況進(jìn)行嚴(yán)格審查，審慎選擇交易對(duì)象，堅(jiān)決摒棄信譽(yù)較差、付款能力較弱的買(mǎi)受人；2.對(duì)自身經(jīng)濟(jì)能力及房屋總價(jià)值要有清醒的認(rèn)識(shí)，并在此基礎(chǔ)上合理確定售房款的給付期限、給付金額，確保與所購(gòu)房屋付款期限、付款金額的銜接；3.與房屋出賣(mài)人充分協(xié)商，取得房屋出賣(mài)人的理解，爭(zhēng)取較為寬裕的付款期限，并將換房情況寫(xiě)入合同；4.關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值變動(dòng)趨勢(shì)及國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策，避免因限購(gòu)、限貸政策的實(shí)施，導(dǎo)致?lián)Q房人購(gòu)房資質(zhì)喪失、首付款比例提高、貸款額度降低，從而致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)等情況的發(fā)生。

案例三

逾期遷戶(hù) 賣(mài)房人被判違約

2012年7月23日，潘某與江某簽訂了《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定江某將位于天通苑小區(qū)某房屋及屋內(nèi)家具、家電、裝飾裝修和配套設(shè)施設(shè)備等以156萬(wàn)元的價(jià)格出售給潘某。雙方在合同中約定，出賣(mài)人江某應(yīng)當(dāng)在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起700日內(nèi)，向房屋所在地的戶(hù)籍管理機(jī)關(guān)辦理原有戶(hù)口遷出手續(xù)；如因出賣(mài)人原因未如期將與該房屋相關(guān)戶(hù)口遷出的，應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人支付房屋總價(jià)款5%的違約金，逾期超過(guò)700日未遷出的，自逾期超過(guò)30日起，出賣(mài)人應(yīng)按日計(jì)算向買(mǎi)受人支付全部已付款萬(wàn)分之五的違約金。

同年8月13日，潘某與江某雙方簽訂了《戶(hù)口遷出協(xié)議》，進(jìn)一步約定江某應(yīng)于2014年7月22日前將戶(hù)口遷出。然而江某未如約將戶(hù)口遷出，潘某遂提起訴訟，要求江某支付未履行戶(hù)口遷出義務(wù)的違約金。

昌平法院審理認(rèn)為，江某未在2014年7月22日前將戶(hù)口遷出的行為構(gòu)成違約，且逾期超過(guò)30日，應(yīng)按照合同約定承擔(dān)房屋總價(jià)款5%的違約金，按日計(jì)算的違約金，判決江某在7日內(nèi)支付潘某違約金7.8萬(wàn)元，并按照每日780元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，支付自2014年8月22日起至江某將戶(hù)籍從涉案房屋實(shí)際遷出之日的違約金。

法官提示：遷戶(hù)訴求難支持

就賣(mài)方來(lái)說(shuō)，出售房屋時(shí)應(yīng)先確定所售房屋的戶(hù)口登記情況，以及自己是否能夠履行將戶(hù)口遷出的義務(wù)，如不能履行，可能會(huì)出現(xiàn)戶(hù)口因?yàn)闊o(wú)處可遷而需要承擔(dān)違約責(zé)任的情況。對(duì)于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，如果有遷移戶(hù)口的需求，也應(yīng)要求賣(mài)方提供戶(hù)口登記情況，并約定違約責(zé)任。需要特別注意的是，該違約責(zé)任僅能起到敦促賣(mài)方盡快將戶(hù)口遷出的作用，因戶(hù)口遷移屬于行政機(jī)關(guān)的行政職能，不屬于法院民事案件的審理范圍。一旦出現(xiàn)賣(mài)方未能將戶(hù)口遷出的情況，法院也只能判決其承擔(dān)違約責(zé)任，無(wú)法支持要求賣(mài)方將戶(hù)口遷出的請(qǐng)求。因此買(mǎi)方在買(mǎi)房時(shí)，對(duì)戶(hù)口問(wèn)題應(yīng)尤為關(guān)注。

■法官析因

房屋買(mǎi)賣(mài)違約成本低

據(jù)昌平法院統(tǒng)計(jì)，2015年至2017年上半年，該院受理的涉及房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的情況為：2015年新收案件1006件，占合同類(lèi)糾紛案件總數(shù)的比重為7.6%；2016年新收案件1299件，案件數(shù)量同比增長(zhǎng)29%，所占合同類(lèi)糾紛案件總數(shù)比重為9.9%；2017年上半年新收案件965件，較2016年同期增長(zhǎng)48%。從中看出，該院受理的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件數(shù)量及所占比重不斷增加。

昌平法院通過(guò)這些案例分析了房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的產(chǎn)生原因。首先就是房?jī)r(jià)上漲致賣(mài)方違約成本降低。法官告訴北京晨報(bào)記者，2015年以來(lái)，北京二手房的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，尤其是從2016年春節(jié)后，昌平地區(qū)房?jī)r(jià)大幅度攀升。其間，昌平法院受理的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件也相應(yīng)隨之增多。

通過(guò)分析，法官發(fā)現(xiàn)，糾紛產(chǎn)生的一部分原因是由于賣(mài)方欲提高房?jī)r(jià)而拒絕履行合同，或者賣(mài)方故意拖延、不及時(shí)配合買(mǎi)方辦理相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致買(mǎi)方不能按期批貸，進(jìn)而無(wú)法履行合同。而按照交易慣例，房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的違約金為合同價(jià)款的20%，而房?jī)r(jià)上漲幅度過(guò)快過(guò)高，違約成本已低于房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的利益。

政策性因素影響履約

在二手房交易過(guò)程中，財(cái)政、金融等政策性因素會(huì)對(duì)買(mǎi)方產(chǎn)生一定影響。

今年3月以來(lái)，北京市連續(xù)出臺(tái)多個(gè)購(gòu)房政策，新政對(duì)購(gòu)房資格、首付比例、貸款等均做出嚴(yán)格的規(guī)定，主要目的是打擊炒房。因此自今年第二季度開(kāi)始，受新政影響，部分買(mǎi)房人在合同簽訂后履行完畢前，不再具備購(gòu)房資格，或者受貸款數(shù)額限制而沒(méi)有能力繼續(xù)履行合同，從而起訴要求解除合同，返還定金或者購(gòu)房款等。

法官同時(shí)指出，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)不規(guī)范，也容易引發(fā)糾紛。比如一部分中介機(jī)構(gòu)提供的合同文本中的主要條款約定不明確，忽視甚至是刻意回避本應(yīng)當(dāng)明確約定的期限，導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能順利履行，引發(fā)買(mǎi)賣(mài)雙方爭(zhēng)議。還有小部分中介人員因急于獲得居間報(bào)酬，不嚴(yán)格審查甚至有的不審查房屋權(quán)屬證明、房屋查封狀況、出售人是否有權(quán)售房、出售人的配偶是否同意售房及購(gòu)房人是否具備購(gòu)房資質(zhì)等重要事項(xiàng)，甚至有個(gè)別中介人員即使明知買(mǎi)賣(mài)雙方存在影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立的情形，仍做出不一定可以實(shí)現(xiàn)的承諾促成合同簽訂，最后因?yàn)闊o(wú)法繼續(xù)履行而引發(fā)糾紛。