隨著各項(xiàng)機(jī)制的成熟，房產(chǎn)稅的腳步漸近。12月5日，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心共同發(fā)布《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告2017-2018》（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》）指出，近兩年全國(guó)住房市場(chǎng)總體穩(wěn)中有升，為更好建設(shè)長(zhǎng)效機(jī)制，建議明年將房產(chǎn)稅納入立法議程。不過(guò)業(yè)內(nèi)提醒，房產(chǎn)稅方案與現(xiàn)行政策體系關(guān)系仍待捋順，這或成為該項(xiàng)稅制落地過(guò)程中需要解決的主要問(wèn)題。

樓市平穩(wěn)期的政策變數(shù)

在已有政策的基礎(chǔ)上，《報(bào)告》預(yù)測(cè)，如果沒有重大政策沖擊，明年中國(guó)樓市將迎來(lái)平穩(wěn)調(diào)整，建議相關(guān)部門將房產(chǎn)稅納入明年的立法議程，同時(shí)將交易環(huán)節(jié)契稅征收稅率調(diào)整等權(quán)限授予地方，讓城市政府可以因城施策進(jìn)行調(diào)整。

具體來(lái)看，《報(bào)告》認(rèn)為，明年全國(guó)住房?jī)r(jià)格增幅或繼續(xù)平穩(wěn)下降，商品住宅銷售額增幅也將較今年出現(xiàn)明顯回落，全年房地產(chǎn)投資增速也會(huì)略有放緩。住房租賃市場(chǎng)方面，受租購(gòu)并舉、租售同權(quán)等政策刺激，疊加銷售市場(chǎng)調(diào)整，明年全國(guó)住房租賃市場(chǎng)將有顯著的提升，一二線城市的份額占比和總體規(guī)模將更加提升，不過(guò)要注意防范市場(chǎng)泡沫擴(kuò)散，以及住房投資投機(jī)的再度轉(zhuǎn)移。

值得一提的是，在同日召開的“世界經(jīng)濟(jì)與中國(guó)2018：把握全球經(jīng)濟(jì)金融新格局”年會(huì)上，中國(guó)社科院學(xué)部委員余永定也指出，當(dāng)前全國(guó)房?jī)r(jià)整體呈下跌態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)投資增速也會(huì)進(jìn)一步下降，因此不排除明年經(jīng)濟(jì)增速出現(xiàn)下降的可能性。交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平也提醒，由于商品房銷售、土地成交、建設(shè)開工、資金來(lái)源等相關(guān)指標(biāo)有所走弱，未來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速仍可能下降。

《報(bào)告》指出，雖然不斷收緊的樓市調(diào)控及嚴(yán)格的限制性措施有效遏制了熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，但部分城市仍面臨著樓市報(bào)復(fù)性反彈泡沫繼續(xù)擴(kuò)大，或預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨資金鏈與信貸違約風(fēng)險(xiǎn)，居民部門購(gòu)房“加杠桿”同樣值得警惕，而政府資產(chǎn)負(fù)債狀況過(guò)于依賴房地產(chǎn)行業(yè)值也可能暗藏風(fēng)險(xiǎn)。

鋪墊政策密集落地

隨著一系列政策密集落地并釋放效應(yīng)，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控已逐漸步入攻堅(jiān)期，難度有增無(wú)減。為此，《報(bào)告》建議將明年確定為基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)年，把持續(xù)調(diào)控融入到制度和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)中。

例如，適度降低不同持有者和不同用途土地進(jìn)入和轉(zhuǎn)變成住房用地門檻，盡快形成政府、事業(yè)單位、企業(yè)和集體組織等多渠道供應(yīng)土地的格局。

據(jù)《報(bào)告》披露，去年9月以來(lái)，調(diào)控措施、機(jī)制建設(shè)雙管齊下使市場(chǎng)趨于穩(wěn)定，各方博弈處在短暫的弱均衡狀態(tài)。整體來(lái)看，2016-2017年我國(guó)住房市場(chǎng)總體穩(wěn)中有升，一二線城市分化降溫，三四線城市分化升溫。此外，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)體系城市群特征趨于顯著，城市群與非城市群房?jī)r(jià)間存在顯著差距，一二線城市群房?jī)r(jià)與三線城市群房?jī)r(jià)差距逐步增大。

在此背景下，此次《報(bào)告》提出，應(yīng)盡快明確房產(chǎn)稅時(shí)間表，實(shí)行住房租金抵扣個(gè)人所得稅政策。“穩(wěn)定房?jī)r(jià)是當(dāng)前政策的既定目標(biāo)，但除了貨幣政策，相關(guān)部門還應(yīng)更多運(yùn)用財(cái)政政策及其他手段進(jìn)行調(diào)控，例如盡快推出房產(chǎn)稅以穩(wěn)定房?jī)r(jià)”，余永定表示。

早在1986年9月，國(guó)務(wù)院就發(fā)布了《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，不過(guò)直到2011年，為配合地產(chǎn)調(diào)控“國(guó)八條”實(shí)施，上海和重慶兩地才發(fā)布對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案，并開始施行。

中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松表示，目前支持房產(chǎn)稅出臺(tái)的內(nèi)部和外部條件越來(lái)越充分，例如全國(guó)房產(chǎn)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)；存量房市場(chǎng)的到來(lái)使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的流通更為充分，價(jià)格更為合理；源于土地拍賣的地方政府收入在降低，需要找到新的支持城市運(yùn)營(yíng)的收入來(lái)源等，“可以說(shuō)，房產(chǎn)稅出臺(tái)是必然趨勢(shì)”。

與現(xiàn)行制度仍需深度整合

雖然腳步聲漸近，但房產(chǎn)稅正式落地仍面臨不小的難題。國(guó)家稅務(wù)總局原副局長(zhǎng)許善達(dá)曾一針見血地指出，當(dāng)前的房產(chǎn)稅方案與現(xiàn)行房地產(chǎn)法律、政策相悖，“如果將房地產(chǎn)稅視為財(cái)產(chǎn)稅，則違背了我國(guó)現(xiàn)行土地國(guó)有政策中不能對(duì)個(gè)人征收‘土地財(cái)產(chǎn)稅’的原則；如果將房產(chǎn)稅視為使用稅，那購(gòu)房企業(yè)、個(gè)人已經(jīng)繳納了70年的使用費(fèi)，這相當(dāng)于重復(fù)征收”。許善達(dá)直言，要制定完善的房產(chǎn)稅方案，首先要在法律層面解決與現(xiàn)行制度的不一致問(wèn)題。

“當(dāng)前相關(guān)部門已具備解決技術(shù)條件的能力，但房產(chǎn)稅真正落地，還需要決策層通盤考慮政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等各方面因素”，國(guó)家行政學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)教研部教授馮俏彬向北京商報(bào)記者分析，房產(chǎn)稅征收對(duì)象是千萬(wàn)個(gè)的家庭和個(gè)人，不僅是一項(xiàng)稅制改革，更是我國(guó)稅制改革從間接稅向直接稅的跨越，是國(guó)家治理層面的大問(wèn)題。

馮俏彬進(jìn)一步指出，作為房產(chǎn)稅的直接征收對(duì)象，不少普通百姓需要對(duì)此表達(dá)意見，不同群體觀點(diǎn)可能存較大出入，這樣龐雜的信息量需要由一個(gè)意見整合機(jī)制加以整合梳理，但目前我國(guó)相關(guān)機(jī)制的建設(shè)尚不完善，這意味著未來(lái)房產(chǎn)稅方案的一審、二審、三審在公開征求意見階段會(huì)遇到阻礙?！胺慨a(chǎn)稅的立法問(wèn)題，其實(shí)深刻、生動(dòng)地反映了走向現(xiàn)代化的中國(guó)所面臨的陣痛?！?/p>