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新聞分類: 行業(yè)新聞
作者: ycpm
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2020-08-31 16:00:31

隨著樓市調(diào)控政策發(fā)威、曾風(fēng)光無限的房地產(chǎn)信托在行業(yè)景氣度走低的情況下發(fā)行“減溫”,甚至出現(xiàn)個(gè)別月份零募集情形。不過,經(jīng)歷了近一年時(shí)間的調(diào)整,政策對信托行業(yè)帶來的邊際效應(yīng)出清,近期房地產(chǎn)信托發(fā)行市場量價(jià)齊增。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,長期來看,房地產(chǎn)信托仍存在增長動(dòng)力,預(yù)計(jì)融資規(guī)模將穩(wěn)中有升。

發(fā)行市場“小陽春”

近兩年,監(jiān)管對于樓市調(diào)控“不放松”,政策嚴(yán)壓下依然沒有阻擋房地產(chǎn)開發(fā)商對資金的渴望,房地產(chǎn)信托市場發(fā)行回暖。

根據(jù)用益信托數(shù)據(jù),今年3月,發(fā)行市場上產(chǎn)品資金運(yùn)用領(lǐng)域方面,投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的產(chǎn)品為250個(gè),較上月增加116個(gè),占比上升2.43個(gè)百分點(diǎn);募集規(guī)模方面,3月房地產(chǎn)信托募集規(guī)模為675.34億元,較上月401.15億元環(huán)比增加近七成。

發(fā)行市場升溫的同時(shí),今年以來出現(xiàn)了多款大額募集的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品,如今年4月發(fā)起設(shè)立的中融信托發(fā)行了一款名為“融筑198號集合資金信托計(jì)劃(A類)”,據(jù)悉,該信托計(jì)劃募集規(guī)模為34.5億元,也是當(dāng)周募集規(guī)模最大的信托產(chǎn)品。此外,平安信托發(fā)行的“安石8號集合資金信托計(jì)劃”融資規(guī)模達(dá)29.8億元,中建投信托成立的“安泉273號(融創(chuàng)鄭州)集合資金信托計(jì)劃”融資規(guī)模達(dá)8.5億元。

與此同時(shí),房地產(chǎn)信托融資成本穩(wěn)中有升。同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示,截至4月24日,房地產(chǎn)信托平均預(yù)期收益率年內(nèi)為7.99%,較2017年同期6.97%的平均收益率上漲約14.6%。

多路徑圍堵  房企“喊渴”

去年以來樓市調(diào)控、金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)監(jiān)管等舉措,對房地產(chǎn)開發(fā)商影響頗重,房企融資難度也在不斷攀升。然而作為資本密集型行業(yè),房地產(chǎn)市場對資金有著較大的需求,所以外部融資渠道尤其是房地產(chǎn)信托計(jì)劃對房地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營運(yùn)作至關(guān)重要。

蘇寧金融研究院高級研究員趙卿認(rèn)為,信托是屬于融資成本比較高的渠道,盡管融資成本提高,但市場熱度仍不減少,主要是銀行在收緊房地產(chǎn)行業(yè)的信貸供給,同時(shí),開發(fā)商一直在購入土地回補(bǔ)土地庫存,所以資金壓力會比較大。根據(jù)蘇寧金融研究院數(shù)據(jù),截至今年2月,銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸增速為-3.5%,按揭貸款增速為-6.8%。

在商業(yè)銀行提供的信貸中,更多的資金流向了保障房領(lǐng)域。來自央行的數(shù)據(jù)顯示,截至一季度末,房產(chǎn)開發(fā)貸款余額7.7萬億元,同比增長25.3%。保障性住房開發(fā)貸款余額3.8萬億元,同比增長37.9%,一季度增加4479億元,增量占同期房產(chǎn)開發(fā)貸款的64.7%,比上年同期占比水平高16個(gè)百分點(diǎn)。

在業(yè)內(nèi)人士看來,房地產(chǎn)信托升溫的背后是目前銀行對于地產(chǎn)項(xiàng)目信貸投入已收縮至低位,房企公司債發(fā)行也繼續(xù)收緊。在銀行貸款、公司債等融資渠道萎靡的情況下,靠信托資金“續(xù)命”的房企層出不窮。

華融信托研究員袁吉偉也坦言,房地產(chǎn)信托現(xiàn)在屬于融資成本比較高的業(yè)務(wù)。目前房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道有限,銀行開發(fā)貸收緊,債券發(fā)行近期有所放量,信托仍是重要的融資渠道。

未來仍有增長沖動(dòng)

近兩年來,隨著樓市調(diào)控力度的加大,違規(guī)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)也將被監(jiān)管列為重點(diǎn)檢查對象,前期比較激進(jìn)的一些小公司業(yè)務(wù)進(jìn)展放緩,部分信托公司甚至主動(dòng)叫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。如今,房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過了漫長的政策調(diào)整期,市場對政策已逐步消化。

那么,今年房地產(chǎn)信托成立規(guī)模是否能保持持續(xù)增長呢?用益信托研究員帥國讓指出,伴隨政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn),信托公司對風(fēng)險(xiǎn)要求更加嚴(yán)格,投資者風(fēng)險(xiǎn)意識有所增強(qiáng);市場上資金荒嚴(yán)峻,預(yù)計(jì)房地產(chǎn)募捐資金難度將加大。袁吉偉稱,年初房地產(chǎn)信托監(jiān)管處于政策空窗期,大家也會搶時(shí)間點(diǎn),由于房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)不變,監(jiān)管對于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍然保持較嚴(yán)格的要求,未來增速快的信托公司可能會受到窗口指導(dǎo)。不過也有部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,未來房地產(chǎn)信托仍有增長動(dòng)力。金樂函數(shù)分析師廖鶴凱指出,房地產(chǎn)類信貸方面短期沒有松動(dòng)跡象。今年初,多地進(jìn)一步出臺政策嚴(yán)控資金違規(guī)流入房地產(chǎn)行業(yè),強(qiáng)調(diào)嚴(yán)禁個(gè)人貸款違規(guī)流入股市和房市,提高房地產(chǎn)開發(fā)貸款門檻,遏制房地產(chǎn)泡沫。

另一方面,房企債券明后兩年將迎來兌付高峰,今年政策偏緊的格局預(yù)計(jì)將會持續(xù),房地產(chǎn)信托貸款有持續(xù)增長預(yù)期?!皬馁Y金需求上看,因?yàn)榉科笕谫Y壓力比較大,所以只要房地產(chǎn)貸款額度繼續(xù)收緊,房地產(chǎn)信托的規(guī)模仍將保持增長。”趙卿認(rèn)為。