當(dāng)地產(chǎn)行業(yè)逐漸步入精耕細(xì)作時(shí)代，有質(zhì)量增長(zhǎng)取代過(guò)去粗放式增長(zhǎng)，成為越來(lái)越多房企追逐的目標(biāo)。

5月18日，克爾瑞發(fā)布研報(bào)稱，2017年170家上市房企總營(yíng)業(yè)收入規(guī)模達(dá)3.69萬(wàn)億元，同比上升17.7%，其中60家標(biāo)桿房企營(yíng)業(yè)收入總規(guī)模達(dá)到了3.2萬(wàn)億元，較2016年同比增長(zhǎng)20.6%。而在“規(guī)模+效益”雙提升成為行業(yè)基本共識(shí)下，2017年170家上市房企毛利潤(rùn)達(dá)10908億元，同比上升31.4%；凈利潤(rùn)5135億元，同比增加39.0%；其中60家標(biāo)桿房企毛利潤(rùn)和歸母凈利潤(rùn)分別同比增長(zhǎng)35.9%和52%。

克爾瑞認(rèn)為，對(duì)于大部分上市房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，2017年盈利能力的提升主要源于不斷上升的行業(yè)集中度，導(dǎo)致資源集中，龍頭房企的融資成本和拿地成本的下降?！拔磥?lái)，對(duì)于那些土地儲(chǔ)備充裕、周轉(zhuǎn)速度較高的標(biāo)桿房企而言，在行業(yè)集中度不斷提升的背景下，這些房企依靠自身豐富的資金、品牌和資源優(yōu)勢(shì)，仍將維持較高的盈利水平，在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利地位。”克爾瑞續(xù)稱。

中指院也發(fā)布研報(bào)稱，2017年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)一方面搶籌土地、資金、人才等發(fā)展必要元素，以滿足高質(zhì)量增長(zhǎng)的需求；另一方面，嚴(yán)控成本、加快周轉(zhuǎn)，內(nèi)外合力促進(jìn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)質(zhì)量的提升。但中指院同時(shí)提醒，百?gòu)?qiáng)企業(yè)一方面需要警惕規(guī)?；瘮U(kuò)張驅(qū)動(dòng)下的布局風(fēng)險(xiǎn)，包括盲目跟風(fēng)布局、集中購(gòu)置熱點(diǎn)城市高價(jià)地塊帶來(lái)的庫(kù)存積壓風(fēng)險(xiǎn)等；另一方面，在資金環(huán)境嚴(yán)峻、杠桿率提高、債務(wù)兌付壓力加大的背景下，需要重視現(xiàn)金安全，防范資金風(fēng)險(xiǎn)。

要規(guī)模更要效益

今年3月財(cái)報(bào)季上，“有質(zhì)量增長(zhǎng)”屢被各大房企管理層提及。先是恒大董事局主席許家印在業(yè)績(jī)會(huì)上稱公司今年5500億元的目標(biāo)是合適的。其表示，其實(shí)就算制定8000億元的銷售目標(biāo)相信也是可以完成的，但沒(méi)有這個(gè)必要，恒大現(xiàn)在要規(guī)模適度增長(zhǎng)，注重增長(zhǎng)質(zhì)量。“做企業(yè)家一定要進(jìn)取，以前恒大做規(guī)模第一房企，現(xiàn)在要做利潤(rùn)王?！痹S家印說(shuō)，恒大要走自己的路，不怕排名和議論，只要利潤(rùn)目標(biāo)完成，即便未來(lái)跌出前三或者前十都無(wú)所謂。

在推進(jìn)規(guī)模+效益型戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型同時(shí)，恒大還提出要向低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的“三低一高”發(fā)展模式進(jìn)行轉(zhuǎn)變。據(jù)悉，恒大在2017年還清所有永續(xù)債的同時(shí)，還向資本市場(chǎng)承諾，到2018年6月份，公司總負(fù)債率降低140%，到2019年6月份，凈負(fù)債率大概到70%。在2020年達(dá)到大部分企業(yè)合理的凈負(fù)債水平。

再看碧桂園，2017年，碧桂園共實(shí)現(xiàn)合約銷售約5508億元，首次超越萬(wàn)科、恒大，成功“登頂”。今年3月份業(yè)績(jī)會(huì)上，當(dāng)被記者問(wèn)及2018年銷售目標(biāo)時(shí)，碧桂園副總裁兼營(yíng)銷中心總經(jīng)理程光煜表示，今年我們不對(duì)具體的銷售目標(biāo)制定，我們會(huì)根據(jù)全年的政策和市場(chǎng)的情況靈活調(diào)整供貨和銷售策略。

莫斌補(bǔ)充稱，比制定銷售目標(biāo)更重要的是我們把每個(gè)項(xiàng)目都做成功，我們是有質(zhì)量的發(fā)展，我們不設(shè)銷售目標(biāo)并不是對(duì)自己沒(méi)有要求。“我們會(huì)在去年的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)持續(xù)的增長(zhǎng)，增長(zhǎng)的幅度要根據(jù)市場(chǎng)情況，根據(jù)我們的管理能力，根據(jù)我們?nèi)瞬艌F(tuán)隊(duì)的水平，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期保持有質(zhì)量的發(fā)展節(jié)奏?！蹦罄m(xù)稱。

不只是碧桂園，招商蛇口總經(jīng)許永軍也在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，我們這個(gè)行業(yè)，沒(méi)有規(guī)模也不行，但如果2018年讓下面制定一個(gè)很激進(jìn)的規(guī)模，這就沒(méi)有審時(shí)度勢(shì)。“規(guī)模一定是有質(zhì)量的規(guī)模?！痹S永軍續(xù)稱，2018年我們要去杠桿，基本杠桿控制在45%以內(nèi)。

中海地產(chǎn)管理層也表示，對(duì)我們來(lái)說(shuō)保持利潤(rùn)總額持續(xù)穩(wěn)健的增長(zhǎng)，是我們想要的一個(gè)根本目標(biāo)。“對(duì)我們來(lái)說(shuō)，規(guī)模還不是第一位的。我們2018年總的方針是又好又快，“好”我們覺(jué)得更多的是指高質(zhì)量的一個(gè)發(fā)展，除了要做好產(chǎn)品，還有一個(gè)好的效益，所以提高發(fā)展質(zhì)量對(duì)我們來(lái)說(shuō)很重要。”管理層如是稱。

修煉內(nèi)功

在沖刺更高業(yè)績(jī)目標(biāo)，保持核心利潤(rùn)優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，各大房企還積極開(kāi)展管理體制改革及做好人才儲(chǔ)備工作，修煉內(nèi)功。

時(shí)代周報(bào)記者獲悉，合景泰富在2017年7月開(kāi)始革新運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)，并在今年推進(jìn)七大管理系統(tǒng)升級(jí)，優(yōu)化和改善管理層級(jí)和授權(quán)。與此同時(shí)，合景泰富還陸續(xù)在新項(xiàng)目中落實(shí)跟投制度。據(jù)悉，該制度推行后，每個(gè)項(xiàng)目跟投額不超過(guò)總投額的10%，管理層及項(xiàng)目中層以上員工強(qiáng)制跟投，員工自愿跟投。

“跟投制度對(duì)團(tuán)隊(duì)的激勵(lì)性是非常大的?！焙暇疤└还芾韺又赋?，特別是在提高員工主動(dòng)性、積極性，縮短項(xiàng)目發(fā)展周期，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化上，有著非常重要的作用。

除了合景泰富，自2016年以來(lái)，奧園也陸續(xù)開(kāi)展管理體制改革，并成立地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、國(guó)際投資、金控、文旅、健康生活、奧買家七大二級(jí)集團(tuán)，賦予高度自主權(quán)。

奧園執(zhí)行董事、營(yíng)運(yùn)總裁馬軍告訴時(shí)代周報(bào)記者，董事會(huì)在投資、融資、銷售定價(jià)、競(jìng)標(biāo)等層面賦予二級(jí)集團(tuán)高度自主權(quán)。但與此同時(shí)，董事會(huì)會(huì)負(fù)責(zé)制定二級(jí)集團(tuán)年度的總目標(biāo)。你（二級(jí)集團(tuán)）必須要保證經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的合理增長(zhǎng)?！爸劣诙?jí)集團(tuán)的下屬公司，集團(tuán)就不會(huì)再過(guò)多干預(yù)，自主權(quán)掌握在二級(jí)集團(tuán)手中?！瘪R軍說(shuō)，這一機(jī)制的形成，使得奧園各二級(jí)集團(tuán)能夠自主、靈活地運(yùn)營(yíng)自身業(yè)務(wù)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)整個(gè)公司的良性發(fā)展。

除了開(kāi)展管理體制改革，各大房企還加大了對(duì)人才的儲(chǔ)備及培養(yǎng)力度。其中碧桂園在2013年啟動(dòng)“未來(lái)領(lǐng)袖”的博士招聘計(jì)劃，截至2018年5月中旬，已在全球吸納超過(guò)1300名博士。

時(shí)代周報(bào)記者獲悉，“未來(lái)領(lǐng)袖”表現(xiàn)優(yōu)良的兩年半之內(nèi)晉升項(xiàng)目總經(jīng)理，3-5年內(nèi)爭(zhēng)取培養(yǎng)成為區(qū)域總裁，拔尖者甚至?xí)贿x去楊國(guó)強(qiáng)身邊當(dāng)秘書(shū)。培養(yǎng)期間，集團(tuán)所有會(huì)議幾乎都對(duì)“未來(lái)領(lǐng)袖”開(kāi)放，以保證“未來(lái)領(lǐng)袖”們及時(shí)了解企業(yè)戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)發(fā)展。

除碧桂園外，保利地產(chǎn)也在去年推出“百帥行動(dòng)”人才培養(yǎng)計(jì)劃，該計(jì)劃目標(biāo)是在未來(lái)兩年內(nèi)，通過(guò)分期培養(yǎng)，尋找100名城市總經(jīng)理儲(chǔ)備人才。越秀地產(chǎn)則于去年啟動(dòng)了“鴻鵠凝志”計(jì)劃，希望在“十三五”期末培養(yǎng)出50名后備區(qū)域總和150名項(xiàng)目總。據(jù)悉，今后在越秀地產(chǎn)要晉升為區(qū)域總助、項(xiàng)目總，均需參加“鴻鵠凝志”計(jì)劃培養(yǎng)訓(xùn)練。

保利地產(chǎn)百帥行動(dòng)，碧桂園未來(lái)領(lǐng)袖計(jì)劃，越秀地產(chǎn)鴻鵠凝志計(jì)劃……在沖刺過(guò)程中，各大房企管理層希望在規(guī)模擴(kuò)張與人才儲(chǔ)備之間找到平衡，為“明天的增長(zhǎng)”做足準(zhǔn)備。