萬(wàn)科開(kāi)了一個(gè)很不好的頭？

國(guó)慶前后的樓市，在很多人看來(lái)就是一部活生生的悲喜劇。

龍頭房企萬(wàn)科、碧桂園、恒大的部分樓盤紛紛降價(jià)拋售。江西上饒碧桂園信州府去年國(guó)慶節(jié)前開(kāi)盤，目前仍在施工，一期都還沒(méi)有交房，價(jià)格從10000元/平米降到7000元/平米，降價(jià)幅度達(dá)到了30%，大量前期已經(jīng)付款的業(yè)主認(rèn)為這是實(shí)質(zhì)性降價(jià)，沖擊售樓處。碧桂園位于上海浦東惠南的碧桂園南郡項(xiàng)目，項(xiàng)目開(kāi)賣只有兩個(gè)月，也是突然降價(jià)近30%，一夜之間將備案均價(jià)3.5萬(wàn)/平米直接降到2.6萬(wàn)-2.8萬(wàn)/平米。

知名房企的降價(jià)，就像本來(lái)已經(jīng)“入秋”的樓市突然來(lái)了一場(chǎng)冷空氣，凍著的自然不僅僅是自己。這就是品牌房企的榮耀與無(wú)奈，“欲戴王冠，必承其重；欲握玫瑰，必承其傷”，你享受了萬(wàn)眾矚目，就不得不承受鎂光燈下的灼痛。

相對(duì)碧桂園，萬(wàn)科的應(yīng)對(duì)經(jīng)驗(yàn)就更豐富了。國(guó)慶節(jié)前，因郁亮充滿悲情意味的“活下去”三字，萬(wàn)科持續(xù)霸屏，引發(fā)了激烈討論。為了加快資金回籠，萬(wàn)科在廈門的“首開(kāi)萬(wàn)科白鷺郡”別墅，推出107套特價(jià)別墅，89-110平米的聯(lián)排別墅，原價(jià)500萬(wàn)，現(xiàn)一口價(jià)278萬(wàn)，直接腰斬，讓業(yè)界震驚。不過(guò)，更令人驚嘆的是，萬(wàn)科在降價(jià)的時(shí)候，竟然承諾補(bǔ)差價(jià)，每套房補(bǔ)將近100萬(wàn)，不少房地產(chǎn)從業(yè)者吼叫：“萬(wàn)科開(kāi)了一個(gè)很不好的頭！”

2008年和2014年，萬(wàn)科經(jīng)歷了兩次“降價(jià)之痛”，因?yàn)榇蛘鄞黉N，萬(wàn)科在杭州兩度被砸售樓處，品牌形象大損，都說(shuō)人不應(yīng)該在同一個(gè)地方摔倒兩次，被砸兩次的萬(wàn)科終于看透了人性。

房?jī)r(jià)正常的浮動(dòng)對(duì)大多數(shù)人來(lái)說(shuō)都是能接受的，作為理性經(jīng)濟(jì)人，一般情況下10%以內(nèi)并不會(huì)出現(xiàn)“房鬧現(xiàn)象”，但這一次的房?jī)r(jià)打折力度太大，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，無(wú)論是投資還是投機(jī)，都無(wú)法淡定應(yīng)對(duì)。

信州府的一位業(yè)主對(duì)我說(shuō)：“同樣的戶型，同樣的地段，同樣的樓層，還沒(méi)交房我就要比鄰居多交30萬(wàn)。30萬(wàn)，在上饒我們家不吃不喝也要三年?。　?/p>

“房鬧”的另一方面

“維權(quán)”是個(gè)很有意思的詞。既然是“權(quán)”，至少說(shuō)明它是正當(dāng)?shù)?。但在很多人看?lái)，這群維權(quán)的業(yè)主只是一群毫無(wú)契約精神的丑陋“房鬧”者。

契約精神，是很多人反擊“房鬧”的武器，這也是很多人認(rèn)為萬(wàn)科帶了一個(gè)很不好的頭的原因――一家上市房企，帶頭踐踏契約精神。

這種說(shuō)法也不能說(shuō)不對(duì)。一旦像萬(wàn)科這樣的龍頭房企都選擇降價(jià)補(bǔ)償，就必然倒逼整個(gè)行業(yè)效仿，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，要么堅(jiān)挺價(jià)格，后果是資金回籠速度放緩，面對(duì)嚴(yán)竣的外部環(huán)境，沒(méi)法提前儲(chǔ)備糧草；要么就在補(bǔ)償中失血。而對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，因?yàn)橛辛诉@種降價(jià)就補(bǔ)的心理，導(dǎo)致價(jià)格機(jī)制失效，社會(huì)的投機(jī)心理爆棚，最后當(dāng)樓市泡沫真的被刺破的時(shí)候，所有人都失去了彈性。

但這只是硬幣的一面。另一面是，中國(guó)的購(gòu)房者們，對(duì)房?jī)r(jià)毫無(wú)定價(jià)、議價(jià)能力。根據(jù)供求關(guān)系理論，供大于求時(shí)價(jià)格下跌，供不應(yīng)求時(shí)價(jià)格上漲，作為定價(jià)的一方，消費(fèi)者本來(lái)可以用腳投票，影響供求的一端，從而決定價(jià)格的漲跌。但中國(guó)的樓市，價(jià)格受土地、金融等政策影響很大，在某種意義上是政府和開(kāi)發(fā)商共同錘定的，消費(fèi)者更多地只能被動(dòng)接受。熟悉房地產(chǎn)的人都知道，開(kāi)發(fā)商為了抬高房?jī)r(jià)，經(jīng)常會(huì)造勢(shì)，利用與購(gòu)房者信息不對(duì)稱的優(yōu)勢(shì)，制造“買到就是賺到”，制造房?jī)r(jià)要飛漲的假象。因此，購(gòu)房者求漲的心態(tài)，很大一部分是非市場(chǎng)因素所致。

在一個(gè)缺乏契約精神的行業(yè)，只要求購(gòu)房者遵守契約精神，既不公平也不合理。

不可否認(rèn)，一降價(jià)就鬧事，確實(shí)反應(yīng)出中國(guó)樓市有相當(dāng)大的投機(jī)性，特別是在中國(guó)國(guó)民當(dāng)前資產(chǎn)配置超過(guò)65%放在樓市的情況下，投資還是投機(jī)其實(shí)已經(jīng)分不清。但開(kāi)發(fā)商一夜之間降價(jià)30%甚至一半，很難說(shuō)是市場(chǎng)行為還是人為操縱。從這個(gè)角度來(lái)看，購(gòu)房者的維權(quán)，維護(hù)的不僅僅是自己的利益，也是對(duì)中國(guó)畸形房地產(chǎn)市場(chǎng)的抗?fàn)帯?/p>

房企過(guò)冬，降價(jià)的后果誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？

樓市的調(diào)控影響正逐漸顯現(xiàn)，傳統(tǒng)的“金九銀十”已經(jīng)在打折促銷的鬧劇中涼涼，自2016年10月至今的這一輪樓市調(diào)控，正在逐步分化房企，一方面是強(qiáng)者恒強(qiáng)，房企集中度進(jìn)一步提高；另一方面則是像萬(wàn)科這樣的龍頭也在高喊“活下去”。

龍頭房企境遇各異。萬(wàn)科雖然喊得最響，但其處境不差。在萬(wàn)科推出降價(jià)促銷補(bǔ)差價(jià)的同時(shí)，有媒體又翻出萬(wàn)科的段子。在一片悲觀言論下，萬(wàn)科卻開(kāi)啟“買買買”模式，三季度拿地更是近500億元，相當(dāng)于“恒大+碧桂園+保利+融創(chuàng)”四大龍頭房企拿地金額總和。

| 高喊“活下去”的萬(wàn)科三季度近500億拿地

所謂“聽(tīng)其言”還要“觀其行”，在上一篇文章《房地產(chǎn)市場(chǎng)到了喊“活下去”的時(shí)候嗎？》中我也提出，房企的白銀時(shí)代并不意味著“活不下去”了，而是在經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下的自保而已。

萬(wàn)科的這一波“買買買”中，其中的標(biāo)的來(lái)自于同為品牌房企的華夏幸福。10月9日，華夏幸福公告，擬與北京萬(wàn)科企業(yè)有限公司，就華夏幸福環(huán)京區(qū)域33.93萬(wàn)平方米的住宅用地，簽署合作協(xié)議，暫定交易價(jià)款約為32.34億元。根據(jù)公告，萬(wàn)科擬通過(guò)收購(gòu)華夏幸福5家項(xiàng)目公司的部分股權(quán)的方式，合作開(kāi)發(fā)華夏幸福位于涿州、大廠、廊坊和霸州市的10宗土地項(xiàng)目。

華夏幸福今年困難重重，在監(jiān)管不斷趨嚴(yán)的情況下，融資出現(xiàn)問(wèn)題，銷售又難以大幅度提升，產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)在這兩年也一直遭遇爭(zhēng)議，今年的銷售榜上，華夏幸福已經(jīng)掉隊(duì)，前三季度只錄得1101億銷售，跌出TOP10，排13位。“凜冬來(lái)臨”，華夏幸福的自救是“賣賣賣”，除了今年7月份向平安資管轉(zhuǎn)讓19.70%股份，籌得137.7億元外，此次向萬(wàn)科轉(zhuǎn)讓權(quán)益也是籌集糧草過(guò)冬之舉。

對(duì)華夏幸福這樣的品牌房企來(lái)說(shuō)，前期有豐富的土儲(chǔ)和項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，賣掉權(quán)益資產(chǎn)依然可以補(bǔ)充現(xiàn)金流。天風(fēng)證券研報(bào)稱，今年上半年，龍頭房企籌資活動(dòng)現(xiàn)金流依然維持大規(guī)模凈流入，規(guī)模同比增長(zhǎng)142.4%。不過(guò)，有業(yè)內(nèi)人士表示，真正容易出問(wèn)題的是那些有息負(fù)債規(guī)模較大、融資成本高的房企。一旦銷售規(guī)模放緩，資金鏈就有可能斷裂。業(yè)內(nèi)最關(guān)注的兩家龍頭房企是碧桂園和恒大。這兩家民企巨頭的顯著特點(diǎn)是高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、三四線項(xiàng)目比重高。

此次降價(jià)風(fēng)波中，“碧萬(wàn)恒”三家龍頭企業(yè)，恒大雖然沒(méi)有風(fēng)波，但降價(jià)促銷也沒(méi)閑著。國(guó)慶期間，恒大推出國(guó)內(nèi)全部樓盤8.9折，如果將全部?jī)?yōu)惠進(jìn)行疊加，最低可至7.4折，更勝于今年2月份8.8折的促銷力度。恒大雖然今年銷售持續(xù)增長(zhǎng)，但一直為外界詬病的負(fù)債率高企的問(wèn)題依然存在。自2017年中期以來(lái)，恒大也把降低負(fù)債率作為階段性目標(biāo)，力圖優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。但從中期報(bào)告可以看出，相較2017年年末，2018年上半年恒大的凈負(fù)債率降低了56.4個(gè)百分點(diǎn)，為127.3%，仍處在高位。降價(jià)促銷，加快回款，對(duì)恒大這樣高負(fù)債的企業(yè)來(lái)說(shuō)，尤為重要。

從行業(yè)情況來(lái)看，房企經(jīng)營(yíng)環(huán)境確實(shí)已經(jīng)持續(xù)惡化，房企過(guò)冬，房企都開(kāi)始自救、自保，未來(lái)打折促銷、“賣賣賣”和“買買買”可能都是常態(tài)。只是這種情況下，誰(shuí)來(lái)考慮購(gòu)房業(yè)主的利益？

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