“全國(guó)12城樓市松綁,樓市回暖信號(hào)來(lái)了。”“樓市‘王炸’開局!真的要回暖了”……去年底菏澤取消限售、廣州松綁公寓限購(gòu)、青島取消搖號(hào)購(gòu)房等政策以來(lái),各大媒體平臺(tái)上有關(guān)“利好”不斷,一時(shí)間,樓市回暖似乎成為年后樓市的基調(diào)。
然而,數(shù)據(jù)并不支持“樓市回暖”一說(shuō)。中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,2月份主要城市商品房成交面積同比下降7.3%。與此同時(shí),克而瑞數(shù)據(jù)顯示,2月份TOP100房企合約銷售4470億元,同比下滑15.6%。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,菏澤、廣州、青島等地樓市調(diào)控政策的微調(diào)雖然并未引起樓市的大起大落,但這也反應(yīng)了當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變――從過(guò)去的“一刀切”“約談”,轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙虺鞘┎摺薄耙怀且徊摺?,調(diào)控主體責(zé)任也從部委下放到地方政府。
多地調(diào)控思路已有轉(zhuǎn)變
2018年12月18日,山東菏澤發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)全市棚戶區(qū)改造和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,明確提出取消此前“主城區(qū)和住房成交量高、房?jī)r(jià)穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)實(shí)行新購(gòu)住房限制轉(zhuǎn)讓措施”,正式取消早前“取得產(chǎn)權(quán)證書滿2年后方可上市交易”“非本地居民購(gòu)房限制轉(zhuǎn)讓時(shí)間不少于3年”的限售政策。這也被市場(chǎng)解讀為樓市調(diào)控出現(xiàn)“松動(dòng)”。
值得一提的是,就在山東菏澤發(fā)布上述通知的次日,廣州發(fā)布《關(guān)于完善商服類房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售管理的意見》,規(guī)定2017年3月30日前土地出讓項(xiàng)目不限定銷售對(duì)象,可以銷售給個(gè)人。這也意味著廣州不再一刀切地執(zhí)行“商服類地產(chǎn)項(xiàng)目不得銷售給個(gè)人”政策。
2018年12月27日晚,衡陽(yáng)出臺(tái)《關(guān)于暫停執(zhí)行<關(guān)于規(guī)范市城區(qū)新建商品房銷售價(jià)格行為的通知>的通知》,擬暫停執(zhí)行限價(jià)政策。不過(guò)該文件隨后被官方以“其影響有悖于部門出臺(tái)文件的初衷”為由撤回。
2018年12月31日,青島市高新區(qū)發(fā)布文件,暫停執(zhí)行“青島市高新區(qū)商品房公證搖號(hào)售房規(guī)則”。
實(shí)際上,上述這些城市對(duì)樓市調(diào)控政策進(jìn)行微調(diào),其調(diào)控思路與過(guò)去的“政策一 刀切”“被約談”相比已有比較明顯的轉(zhuǎn)變。
去年底召開的全國(guó)住建工作會(huì)議上,住建部部長(zhǎng)王蒙徽就曾指出,堅(jiān)持因城施策、分類指導(dǎo),夯實(shí)城市主體責(zé)任,加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和評(píng)價(jià)考核,切實(shí)把穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實(shí)處。
上述城市樓市政策的微調(diào),正是“因城施策、分類指導(dǎo)、夯實(shí)城市主體責(zé)任”的“一城一策”調(diào)控思路的具體體現(xiàn)。
值得注意的是,早前多個(gè)城市還在地方兩會(huì)中明確表示要實(shí)行“一城一策”。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì),僅今年1月份,已有河南省、安徽省、上海市,以及杭州、寧波、福州、廈門、長(zhǎng)沙等地紛紛表示要實(shí)行“一城一策”。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者,不同的區(qū)域、不同的量級(jí)、不同的城市,其房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出的特點(diǎn)不盡相同?!耙怀且徊摺闭恰耙虺鞘┎?、分類指導(dǎo)、夯實(shí)城市主體責(zé)任”的體現(xiàn),更加科學(xué)實(shí)際、實(shí)事求是。其含義在于,地方政府將獲得更大的調(diào)控自主權(quán),根據(jù)自身實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)控。但同時(shí),地方政府還需要承擔(dān)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控責(zé)任。
樓市仍將以“穩(wěn)”為基調(diào)
取消限售、限價(jià)松動(dòng)、暫停搖號(hào)……樓市會(huì)全面回暖?
“調(diào)控依然會(huì)繼續(xù),會(huì)放松但不會(huì)放開,樓市將回溫但不會(huì)回暖?!毙鲁强毓筛呒?jí)副總裁歐陽(yáng)捷告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。他同時(shí)認(rèn)為,“房住不炒”仍是長(zhǎng)期定位,回溫不等于回暖,放松不等于放開,調(diào)控也不會(huì)退出。
實(shí)際上,自2003年被確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)后,房地產(chǎn)業(yè)過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間里都被視為經(jīng)濟(jì)逆周期調(diào)節(jié)的工具來(lái)使用。無(wú)論是2008年還是2014年,通過(guò)限購(gòu)松綁、下調(diào)首付比例、降息等“維穩(wěn)樓市”,房地產(chǎn)業(yè)一次次成為抵御“次貸危機(jī)”、經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)的有力工具。
當(dāng)然,通過(guò)“維穩(wěn)樓市”成功應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí),隨之而來(lái)的是房?jī)r(jià)一輪又一輪快速上漲。
目前,我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持總體平穩(wěn),但呈現(xiàn)出穩(wěn)中有變、變中有憂的特點(diǎn)。2018年四季度GDP同比增速為6.4%,為2009年第二季度以來(lái)最低水平。作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三駕馬車,投資、消費(fèi)、凈出口面臨形勢(shì)復(fù)雜嚴(yán)峻。2018年,固定資產(chǎn)投資增速為5.9%,較上年回落1.3個(gè)百分點(diǎn),增速自2009年以來(lái)呈逐年下降趨勢(shì);社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)9%,創(chuàng)2000年以來(lái)新低;貿(mào)易順差2.33萬(wàn)億元,為近4年最低,同比增長(zhǎng)負(fù)18.3%。
復(fù)雜嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下,是否意味著房地產(chǎn)業(yè)將再次成為逆周期調(diào)節(jié)的工具呢?房?jī)r(jià)是否又會(huì)如歷史一樣再次出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲呢?
多位業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)均持否定觀點(diǎn),并表示當(dāng)前樓市調(diào)控思路已發(fā)生變化,房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲的歷史將難再現(xiàn),“穩(wěn)”將成為未來(lái)各地樓市調(diào)控政策的主基調(diào)。
今年政府工作報(bào)告也指出,“更好解決群眾住房問(wèn)題,落實(shí)城市主體責(zé)任,改革完善住房市場(chǎng)體系和保障體系,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?!?/p>
與過(guò)往相比,2018年底以來(lái)樓市調(diào)控思路已明顯發(fā)生變化?!胺€(wěn)”,正成為當(dāng)前各地樓市調(diào)控的主基調(diào)。
如上海在年初表示正在研究制定完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控“一城一策”的長(zhǎng)效機(jī)制。要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”定位,堅(jiān)持嚴(yán)控高房?jī)r(jià)高地價(jià)不是權(quán)宜之計(jì)、減少經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴也不是權(quán)宜之計(jì),堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不動(dòng)搖、不放松,實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)市場(chǎng)預(yù)期的目標(biāo)。
而杭州則在近日的土地出讓文件中,將封頂溢價(jià)率由50%下調(diào)至30%。這也被視為穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的舉措。
“一些城市提出‘一城一策’,不能簡(jiǎn)單地理解為政策松綁或收緊?!眹?yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,“雖然調(diào)控思路已發(fā)生變化,但目標(biāo)都是一致的,即要促進(jìn)樓市穩(wěn)定健康發(fā)展,積極落實(shí)‘房住不炒’的目標(biāo)。