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新聞分類(lèi): 行業(yè)新聞
作者: ycpm
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2020-08-31 16:00:31

作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)環(huán)節(jié)中的重要一環(huán),房地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)走勢(shì)備受關(guān)注。經(jīng)過(guò)2018年最為密集的調(diào)控,在限購(gòu)、限價(jià)、限貸、限商、限售等多重限制下,房地產(chǎn)市場(chǎng)從之前的高溫逐漸退燒,并步入理性發(fā)展軌道。

3月5日上午,國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在十三屆全國(guó)人大第二次會(huì)議上作政府工作報(bào)告。報(bào)告通過(guò)“房地產(chǎn)稅”“新型城鎮(zhèn)化”“棚戶區(qū)改造”“群眾住房問(wèn)題”等關(guān)鍵詞,勾勒出2019年及未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。

中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家委員會(huì)副主任宋丁分析認(rèn)為,今年的政府工作報(bào)告對(duì)民生領(lǐng)域較為關(guān)注,提及要更好解決群眾住房問(wèn)題、落實(shí)城市主體責(zé)任、改革完善住房市場(chǎng)體系和保障體系、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展、繼續(xù)推進(jìn)保障性住房建設(shè)和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造、保障困難群體基本居住需求等。從政策層面看,房地產(chǎn)政策不會(huì)那么嚴(yán)格,將以因城施策為主。

2019年政府工作報(bào)告中 房地產(chǎn)定調(diào)透出8大信號(hào)

圖片來(lái)源:攝圖網(wǎng)

深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化

今年政府工作報(bào)告中提到,“深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化”。

對(duì)此,全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生認(rèn)為,原來(lái)的城鎮(zhèn)化基本上是蓋新房,或者說(shuō)是開(kāi)發(fā)商在推動(dòng)中國(guó)城鎮(zhèn)化的過(guò)程當(dāng)中起到很重要的作用,從新城鎮(zhèn)、新建筑這個(gè)角度介入的比較多,例如望京新城、回龍觀、天通苑等,操作方式是先把房子基礎(chǔ)設(shè)施這塊干好了,然后人才住進(jìn)去,是一個(gè)先有物再有人的過(guò)程,一些衛(wèi)星城和國(guó)外也是有過(guò)這樣的操作。實(shí)際上就是不斷圈地,不斷地從版圖上擴(kuò)大的過(guò)程。

報(bào)告中提到的發(fā)展是城市內(nèi)涵性的一個(gè)增長(zhǎng),所以它叫新型城鎮(zhèn)化。新型城鎮(zhèn)化并不是版圖的擴(kuò)張,而是城市的更新,包括老城市老舊小區(qū)的升級(jí),實(shí)際上它是一個(gè)是給城鎮(zhèn)化賦予一個(gè)新的內(nèi)容,更多的從人的角度來(lái)考慮城鎮(zhèn)化。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,2018年末全國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率為59.58%,戶籍人口城鎮(zhèn)化率為43.37%,分別比上一年提升了1.06、1.02個(gè)百分點(diǎn)。已經(jīng)非常接近《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014―2020年)》中提出的到2020年,常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%左右,戶籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到45%左右的目標(biāo)。未來(lái)兩年,中國(guó)城鎮(zhèn)化速度依然會(huì)加快。

以中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展

政府工作報(bào)告明確指出,“堅(jiān)持以中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展”。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,這有兩個(gè)含義:第一,中心城市和城市群發(fā)展就類(lèi)似“內(nèi)核和圈層”的概念,后續(xù)預(yù)計(jì)中心城市的發(fā)展會(huì)有較多的機(jī)會(huì),尤其是一些中西部的中心城市,會(huì)有較好的發(fā)展導(dǎo)向,這樣也會(huì)實(shí)現(xiàn)更好的輻射效應(yīng);第二,預(yù)計(jì)后續(xù)一些城市群中的中小城市會(huì)有較好的發(fā)展機(jī)會(huì),這是樓市發(fā)展的一個(gè)重要方向,尤其是類(lèi)似武漢、鄭州、西安、沈陽(yáng)等城市,周邊的中小城市發(fā)展機(jī)會(huì)將明顯上升。

張大偉分析認(rèn)為,經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市發(fā)展的趨勢(shì)必然是大城市圈發(fā)展。從房地產(chǎn)角度看,過(guò)去的三年,這些區(qū)域都已經(jīng)建立了初步的房地產(chǎn)調(diào)控協(xié)同機(jī)制,最典型的北京與周?chē)沫h(huán)京,基本實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)調(diào)控的協(xié)同。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的核心區(qū)域也必然是這些熱點(diǎn)城市,另外圍繞這些城市的核心城市圈、城市群也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口流入的核心區(qū)域。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉指出,從房地產(chǎn)角度來(lái)講,一些資源配套、人口、教育、產(chǎn)業(yè)也會(huì)在中心城市集聚,開(kāi)發(fā)企業(yè)還是會(huì)把主要精力放在國(guó)家中心城市和區(qū)域中心城市,才能為企業(yè)創(chuàng)造更多的業(yè)績(jī);另一方面,一旦核心城市有了布局并且地位得到確認(rèn)之后,比如上海、南京,那么周邊城市例如入上海周邊的昆山、嘉善,南京周邊的馬鞍山、滁州等,這些城市的基礎(chǔ)設(shè)施配套和產(chǎn)業(yè)資源也會(huì)產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)。

繼續(xù)強(qiáng)調(diào)落戶政策

政府工作報(bào)告明確指出,“抓好農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶,推動(dòng)城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)覆蓋常住人口。”

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,關(guān)于人才引入和落戶政策,是這兩年政策調(diào)控中爭(zhēng)議較多的內(nèi)容。此次政策中提到了要抓好農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶政策,這其實(shí)也是為了更好實(shí)現(xiàn)2020年的城鎮(zhèn)化的發(fā)展目標(biāo)。實(shí)際上近期各地都在抓這個(gè)工作,這有助于人口導(dǎo)入的門(mén)檻降低和市民化的進(jìn)城加快。類(lèi)似落戶政策預(yù)計(jì)會(huì)形成一波新的紅利,預(yù)計(jì)2019年通過(guò)落戶政策而帶動(dòng)的購(gòu)房消費(fèi)需求會(huì)繼續(xù)上升。未來(lái)兩年,中國(guó)城鎮(zhèn)化速度依然會(huì)加快。

張大偉表示,戶籍制度改革全面落地,31個(gè)省(區(qū)、市)及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)已全部出臺(tái)戶籍制度改革方案或意見(jiàn),大多數(shù)城市已經(jīng)放開(kāi)放寬落戶限制,許多中小城市基本實(shí)現(xiàn)落戶零門(mén)檻,農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化制度性通道全面打通。”

更好解決群眾住房問(wèn)題

政府工作報(bào)告指出,“更好解決群眾住房問(wèn)題,落實(shí)城市主體責(zé)任,改革完善住房市場(chǎng)體系和保障體系,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?!?/p>

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,這和2018年的兩會(huì)精神是一致的,而今年兩會(huì)繼續(xù)強(qiáng)調(diào)群眾住房問(wèn)題的解決。從政策上看,其和此前中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的精神是一致的,主要是3個(gè)要點(diǎn),即落實(shí)城市主體責(zé)任、完善住房體系、推進(jìn)棚改工程。類(lèi)似表述中,最主要是要關(guān)注落實(shí)城市主體責(zé)任的概念,預(yù)計(jì)今年會(huì)不斷推進(jìn)對(duì)各地樓市調(diào)控的考核,這里雖然沒(méi)有提“一城一策”,但估計(jì)接下來(lái)會(huì)有陸續(xù)細(xì)分政策出臺(tái)。尤其是在住房規(guī)劃、住房政策調(diào)整、住房金融政策完善等方面有創(chuàng)新。

新城控股高級(jí)總裁歐陽(yáng)捷指出,雖然報(bào)告提出“落實(shí)城市主體責(zé)任,改革完善住房體系和保障體系”,但除了因城施策、一城一策、落實(shí)責(zé)任之外,預(yù)計(jì)不會(huì)有更大力度的改革新舉措,也不會(huì)有更大力度的刺激政策或抑制政策,房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展是未來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)。

推進(jìn)保障房建設(shè)和棚改

政府工作報(bào)告明確,“繼續(xù)推進(jìn)保障性住房建設(shè)和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造,保障困難群體基本居住需求?!?/p>

張大偉認(rèn)為,從全國(guó)庫(kù)存看,房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)基本告別庫(kù)存積壓時(shí)代,當(dāng)下樓市庫(kù)存當(dāng)前房地產(chǎn)去庫(kù)存任務(wù)初步完成,一、二、三、四線城市商品房庫(kù)存去化已十分充分,很多城市去化周期均在12個(gè)月以下。必須明確的是,棚改的數(shù)量將減少,這已經(jīng)是2018年的政策要求,另外貨幣化安置的逐漸收緊也已經(jīng)是趨勢(shì)。但一刀切的可能性不存在。

張宏偉認(rèn)為,房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)基本不會(huì)變,在此基礎(chǔ)上做好民生類(lèi)的工作,解決低收入家庭的居住問(wèn)題。

存量市場(chǎng)受到高度重視

政府工作報(bào)告明確指出,“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣,要大力進(jìn)行改造提升,更新水電路氣等配套設(shè)施,支持加裝電梯,健全便民市場(chǎng)、便利店、步行街、停車(chē)場(chǎng)、無(wú)障礙通道等生活服務(wù)設(shè)施?!?/p>

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,這和過(guò)去的棚改的做法是有差異的。實(shí)際上在這次政府工作報(bào)告中,提出了很多新的產(chǎn)業(yè),包括水電路氣配套設(shè)施、家裝電梯、便民市場(chǎng)、便利店、步行街、停車(chē)場(chǎng)、無(wú)障礙通道等7個(gè)細(xì)分領(lǐng)域,這是很多涉及城市運(yùn)營(yíng)的開(kāi)發(fā)商可以積極關(guān)注的。

聶梅生表示,老舊小區(qū)的改造提升,更多的是增加服務(wù)業(yè)的活力,增加就業(yè),增加商業(yè)的活力,使人在其中發(fā)揮更大的作用。

集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市

政府工作報(bào)告中提到,“推廣農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)成果”。

嚴(yán)躍進(jìn)表示,從房地產(chǎn)發(fā)展的角度看,集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市是焦點(diǎn),這和當(dāng)前發(fā)展租賃市場(chǎng)的改革導(dǎo)向有關(guān)。從此次政策來(lái)看,強(qiáng)調(diào)了“推廣”的概念,意味著此前全國(guó)18個(gè)城市試點(diǎn)工作會(huì)推廣。所以預(yù)計(jì)包括蘇州、東莞、重慶、濟(jì)南等城市后續(xù)在集體建設(shè)用地配建租賃住房等方面,會(huì)有較多的動(dòng)作和政策導(dǎo)向。

張大偉則認(rèn)為,從趨勢(shì)看,農(nóng)村土地的價(jià)值將提高,但目前依然是使用權(quán)的變化,短期看,產(chǎn)權(quán)發(fā)生改變的可能性不大。

穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法

政府工作報(bào)告明確,“穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。

聶梅生指出,2019年仍將是房地產(chǎn)稅落地的準(zhǔn)備之年,繼續(xù)完善諸如調(diào)查研究之類(lèi)的前期準(zhǔn)備工作。

全國(guó)政協(xié)委員、房天下董事長(zhǎng)莫天全表示,與所有其他稅種一樣,民眾和企業(yè)雖然都理解但是不喜歡稅,房產(chǎn)稅也不會(huì)例外。房產(chǎn)稅遲早要推出,而且應(yīng)該要推出,這是大勢(shì)所趨。但房產(chǎn)稅推出的時(shí)間節(jié)點(diǎn),值得我們謹(jǐn)慎考慮和把握。

張大偉認(rèn)為,穩(wěn)步推進(jìn)下的房產(chǎn)稅,還需要一定時(shí)間。立法過(guò)程較長(zhǎng),3年內(nèi)落地可能性不大,房地產(chǎn)稅目前在積極準(zhǔn)備草案階段,短期出臺(tái)可能性不大。

劉嵩 本文來(lái)源:每日經(jīng)濟(jì)新聞 作者: 包晶晶 吳若凡 王佳飛 魏瓊責(zé)任編輯:王曉武_N