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新聞分類: 行業(yè)新聞
作者: ycpm
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2020-08-31 16:00:31

(原標(biāo)題:如何穩(wěn)地價房價?專家:政策已很嚴(yán)厲 關(guān)鍵在落實)

地價房價,到底誰影響誰?從“面粉”與“面包”的相互關(guān)系看,顯然地價對房價的影響最為直接。今年3月份以來,國內(nèi)部分熱點城市如武漢、蘇州、杭州等的土地市場漸趨火熱,高溢價、“地王”頻現(xiàn)。而眾多知名房企也成為各城市土拍場上的???,頻頻斥重金拿地納儲。與此同時,房價上漲亦頻引關(guān)注。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,4月份房價環(huán)比和同比上漲城市數(shù)量繼續(xù)增加;本月18日,因為新房和二手房價格漲幅過快,住建部已對蘇州、佛山等10個城市進(jìn)行預(yù)警提示。哪些城市樓市過熱?哪些城市樓市平穩(wěn)?

近日,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分別赴北京、上海、佛山等地樓市進(jìn)行實地調(diào)查,為讀者展示這些城市樓市真實的表現(xiàn)。

在去年下半年以來“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”“因城施策、分類調(diào)控”的調(diào)控思路下,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯降溫。

但進(jìn)入2019年,尤其是春節(jié)之后,樓市、地市回暖的信號頻現(xiàn):部分城市樓市成交大幅回升、房價出現(xiàn)較快上漲苗頭,開發(fā)商搶地?zé)崆楦邼q、地王頻出。而這,并不符合“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的思路。5月初,因一手房、二手房價格指數(shù)累計漲幅過大,住建部對蘇州、南寧、佛山、大連等4座城市進(jìn)行預(yù)警提示。

那么,在“穩(wěn)”的基調(diào)下,地價、房價究竟能不能穩(wěn)得?。坑衷撊绾畏€(wěn)住呢?

▲2019年1~4月全國土地成交金額TOP10城市(單位:億元)數(shù)據(jù)來源:CREIS中指數(shù)據(jù) 鄒利制圖

因城施策效果漸顯

蘇州、南寧、佛山、大連4市被預(yù)警提示后,住建部再次強(qiáng)調(diào)了要“始終堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”“切實把穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的要求落到實處”。顯然,去年底提出的“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”,將是未來一段時間樓市調(diào)控的主基調(diào)。

數(shù)據(jù)顯示,年初以來全國土地市場因城施策效果明顯,整體呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢。

根據(jù)Wind數(shù)據(jù),至5月19日,全國100個大中城市累計供應(yīng)住宅類用地數(shù)量1713幅,累計供地面積9153.57萬平方米,分別較去年同期增加1.84%、0.25%,且均創(chuàng)2015年以來同期新高。

成交方面,100個大中城市宅地累計成交宅地數(shù)量1442幅、面積7636.09萬平方米,分別較去年同期減少6.3%、7.59%。盡管成交幅數(shù)、面積均出現(xiàn)下滑,但累計成交金額卻同比增長9.52%,達(dá)到9617.37億元,創(chuàng)下同期歷史新高。

不過,雖然累計成交金額“逆勢”上漲9.52%,但這一漲幅也創(chuàng)下了自2016年以來的同期最低。顯然,在“房住不炒”“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的基調(diào)下,地價逐漸企穩(wěn),因城施策的政策效應(yīng)正逐漸顯現(xiàn)。

但另一方面,土地市場雖總體呈平穩(wěn)態(tài)勢,但市場依然保持熱度,競拍熱度提升,熱點城市地價、溢價率顯著上升。

中指院數(shù)據(jù)顯示,今年前4個月,其監(jiān)測的300個城市住宅用地樓面價持續(xù)上漲。成交樓面價在2月份結(jié)束了連續(xù)11個月的同比下跌態(tài)勢后,3月份同比漲幅擴(kuò)大,4月份同比漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大到20%以上,而絕對價格已達(dá)到近4900元/平方米的歷史單月次高水平,僅比2017年9月的最高水平低400元/平方米。

與此同時,土拍溢價率也出現(xiàn)底部回升態(tài)勢。3月300城住宅用地平均溢價率為23.6%,同比提升2.6個百分點,環(huán)比提升13個百分點。而4月份溢價率進(jìn)一步走高。

土地流拍率的降低,也佐證了土地市場的熱度依舊。1月份300城住宅用地流拍率環(huán)比下降5.4個百分點至8.5%,2月份流拍率下降至6.1%,3月份進(jìn)一步下降至1.8%,4月份流拍率雖然達(dá)到5.4%,但仍處于較低水平。

“房地產(chǎn)行業(yè)的競爭越來越激烈,在強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者漸弱的行業(yè)格局下,部分大型房企短期補倉的意愿強(qiáng)烈,而年初以來融資環(huán)境的相對寬松,房企資金壓力得到一定緩解,也為他們積極拿地創(chuàng)造了條件。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,“春節(jié)后樓市出現(xiàn)局部回暖跡象,并帶動市場預(yù)期向好,這也導(dǎo)致出現(xiàn)房企在部分城市集中搶地的現(xiàn)象。”

如何穩(wěn)住地價房價

到底是高地價推高了房價,還是高房價帶動了高地價?

也許并不好下結(jié)論。但作為“面粉”的土地,其價格的漲與跌、高與低,會影響到房企投資、賣房的策略和節(jié)奏,影響到樓市的市場情緒。反過來也是如此,房價的漲與跌、高與低,也會直接影響到房企投資拿地的策略和節(jié)奏,以及政府土地供應(yīng)的計劃和節(jié)奏。

實際上,對地方而言,改善城市面貌、保障教育民生等,想要干出一番成績,就需要巨大投入。錢從哪里來?賣地?zé)o疑是見效最快、效果最好的方式。

而作為財政收入的重要組成部分,政府性基金收入中的土地出讓金,在不少城市的財政收入中具有舉足輕重的作用。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),2018年杭州以2393億元的土地出讓金繼續(xù)位居全國各城市首位,而同年其一般公共預(yù)算收入為1825億元,土地出讓金與一般公共預(yù)算收入的比值達(dá)到131%。

雖然土地出讓金與一般公共預(yù)算收入并不是從屬關(guān)系,但兩者的比值仍能從側(cè)面反應(yīng)出地方財政收入的含金量,以及對土地財政的依賴性。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對2018年土地出讓金排名前28位城市梳理后發(fā)現(xiàn),杭州以131%的比值位居首位,佛山、濟(jì)南、昆明緊隨其后,比值均超過100%,而北京、上海、深圳3個一線城市分別以29%、26%、11%位居最后三位。

財政部的數(shù)據(jù)顯示,2018年全國土地出讓收入6.5萬億元,同比增長25%,創(chuàng)歷史新高。不過今年一季度,全國土地出讓收入同比下降9.5%。

顯然,不是每個城市都有底氣和實力對土地財政說不。但如何在巨大的城市建設(shè)運營投入、土地出讓收入,與穩(wěn)地價、穩(wěn)房價之間做好平衡,卻尤為重要。

其實,在5月18日被住建部點名預(yù)警提示之前,蘇州就已在5月11日出臺《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的補充意見》,對高新區(qū)、工業(yè)園區(qū)的新房或二手房采取限售政策,并調(diào)整土地出讓報價規(guī)則。

5月16日晚,蘇州工業(yè)園區(qū)管委會發(fā)布通知,通過進(jìn)一步細(xì)化人才優(yōu)先購買商品住房、學(xué)位調(diào)整等政策,為園區(qū)樓市“降溫”。隨后的5月17日,蘇州市吳江區(qū)的1宗宅地調(diào)整出讓規(guī)則,將該宗土地的市場指導(dǎo)價下調(diào)5%、網(wǎng)上競價中止價下調(diào)16%、一次性報價區(qū)間最高下調(diào)19%。

“目前從整體上看,樓市的調(diào)控政策已經(jīng)很嚴(yán)厲了,像限購、限貸、限售、限價等,一些城市首套房貸利率上浮15%甚至更高,還有一些城市打擊首付貸、限制企業(yè)購房等?!眹?yán)躍進(jìn)告訴記者,“政策這么嚴(yán)厲,但調(diào)控能不能看到效果,關(guān)鍵在于地方如何將這些政策落實到位?!?/p>

多位業(yè)內(nèi)人士也向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,目前的樓市調(diào)控,地方政府是第一責(zé)任人,要承擔(dān)調(diào)控的主體責(zé)任。樓市“維穩(wěn)”不力,必定會受到約談、問責(zé)。顯然,政策即使再嚴(yán)厲,但如果執(zhí)行、落實不到位,“跑冒滴漏”嚴(yán)重的話,調(diào)控效果只會事倍功半。