（原標題：時代觀察：中華企業(yè)出售資產(chǎn) 中小房企過冬不易）

時代商學(xué)院地產(chǎn)研究員  鄭琳

2019年，繼*ST海馬出售房產(chǎn)之后，行業(yè)里頻現(xiàn)地產(chǎn)項目被轉(zhuǎn)讓出售的熱潮。6月18日，中華企業(yè)（600675.SH）發(fā)布公告稱，該公司通過上海聯(lián)交所出讓控股子公司上海地產(chǎn)古北安亭置業(yè)有限公司（以下簡稱“安亭置業(yè)”）70%股權(quán)，但截至公告期屆滿，仍未征集到意向受讓方。

時代商學(xué)院認為，優(yōu)質(zhì)的項目會得到購買者更多的青睞，而相對來說資產(chǎn)狀況一般甚至存在瑕疵的項目，在交易市場不免易受冷落，而且隨著房地產(chǎn)市場上出售資產(chǎn)的熱潮涌現(xiàn)，這種現(xiàn)象或許僅是一個縮影。

出售瑕疵資產(chǎn)致使無人接手

圖 安亭置業(yè)面臨的法律訴訟和行政處罰情況

來源：天眼查，時代商學(xué)院整理

據(jù)公開資料顯示，安亭置業(yè)的主營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、建筑工程、物業(yè)管理、五金交電、裝飾裝修材料和建材的銷售等。2017年度利潤為4340萬元，營業(yè)收入為11.98億元；截至2018年11月30日，公司所有者權(quán)益為3.49億元。值得注意的是，安亭置業(yè)近幾年面臨的法律訴訟不斷，大多是涉及商品房銷售合同糾紛、建設(shè)工程施工合同糾紛、房屋買賣合同糾紛和金融借款合同糾紛等，甚至還受到過有關(guān)行政部門的處罰，如圖所示。

時代商學(xué)院認為，出售的資產(chǎn)可能由于價格昂貴，性價比不高或者標的公司自身經(jīng)營風險，盈利能力不佳等原因?qū)е聼o人接手?；蛟S由于中華企業(yè)出售的標的公司存在法律訴訟和行政處罰等瑕疵問題，最終陷入無人接手的困境。

因此，依賴出售資產(chǎn)來改善企業(yè)經(jīng)營狀況也并不是一帆風順的，企業(yè)沒有競爭力，在交易市場不免受到些許冷落，但就算項目本身沒有瑕疵問題，可能也不會盡快出手。因為隨著宏觀調(diào)控的不斷深入和金融融資環(huán)境的進一步收緊，房企發(fā)生并購重組的案例正在逐步增加。

房企密集轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)或?qū)⒊蔀樾袠I(yè)常態(tài)

中華企業(yè)成立于1954年4月，是上海解放后經(jīng)政務(wù)院（國務(wù)院）批準設(shè)立專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的國有企業(yè)。據(jù)國資委研究中心研究員周麗莎透露，今年年初，國資委對央企的負債率要求有所調(diào)整，包括對房地產(chǎn)、煤炭、有色金屬等去產(chǎn)能的產(chǎn)業(yè)，都做了負債要求，對前期負債偏高的企業(yè)會重點管控，例如中航工業(yè)就已明確提出要剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。在部分央企退出房地產(chǎn)領(lǐng)域的背景下，可能由于國資委的去負債要求以及企業(yè)自身經(jīng)營調(diào)整的原因，迫使中華企業(yè)出售部分項目資產(chǎn)來回籠資金。

另外，中小企業(yè)面臨融資難的現(xiàn)象也持續(xù)發(fā)酵，因而不得不通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓來改善企業(yè)的現(xiàn)金流狀況?；浱┕煞菥褪且粋€例子。此前，粵泰股份（600393.SH）發(fā)布公告表示，為了緩解公司流動性緊張及償還到期債務(wù)，公司向世茂房地產(chǎn)（00813.HK）出售部分項目資產(chǎn)，交易總對價約63.97億元。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的集中度不斷提高，企業(yè)并購重組或?qū)⒊蔀樾袠I(yè)里的常態(tài)。據(jù)不完全統(tǒng)計，5月份以來，共有20多家房企進行房地產(chǎn)項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓(包括正式披露和預(yù)披露項目)。時代商學(xué)院認為，房企頻頻出售項目資產(chǎn)的背后，一方面，房企迫于樓市“房住不炒”調(diào)控的壓力，欲通過剝離不良資產(chǎn)來實現(xiàn)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化；另一方面，部分房企面臨現(xiàn)金流緊張以及巨額的償債壓力，欲通過出售資產(chǎn)來快速回籠資金。

剝離不良資產(chǎn)或許是房企出于股權(quán)轉(zhuǎn)讓的部分原因。此前，華僑城曾轉(zhuǎn)讓一度出讓高負債的豐臺地王項目。據(jù)報道，該項目公司資產(chǎn)總計95.56億元，而負債竟高達98.32億元；首創(chuàng)置業(yè)曾出售四川首創(chuàng)遠大公司的100%股權(quán)，該項目總資產(chǎn)5.77億元，總負債則為5.79億元，凈利潤虧損6560萬元。

另一個重要原因，2019年是房企首個集中還債的高峰期。據(jù)公開資料顯示，2019―2021年是房地產(chǎn)債券的集中到期高峰，規(guī)模分別為6.1萬億元、5.9萬億元和3.4萬億元。由于各類的債券集中到期，房企的償還壓力大，又紛紛發(fā)起融資，而遭遇融資不利的中小房企，往往成為股權(quán)出售的活躍分子。

時代商學(xué)院認為，中華企業(yè)出售資產(chǎn)卻無人接手，可能一方面是由于標的公司本身存在法律訴訟和行政處罰等瑕疵問題，另一方面是當前行業(yè)普遍存在轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的現(xiàn)象，致使受讓方有了更多的選擇。