在今年以來房地產(chǎn)調(diào)控累計突破400次，行業(yè)增速放緩疊加“三條紅線”的背景下，房企半年報顯示，各家房企積極適應(yīng)新的政策和市場環(huán)境，調(diào)整投資、銷售、融資等經(jīng)營計劃，主動降杠桿、防風(fēng)險、抓管理、穩(wěn)增長，力圖走上一條提質(zhì)增效的穩(wěn)健發(fā)展之路。

“現(xiàn)在已經(jīng)不是拼刺刀追求規(guī)模擴(kuò)張的時候了，我們要打的是一場審慎經(jīng)營的持久戰(zhàn)。”有房企高管稱。

降杠桿促“三條紅線”返綠

上半年，“房住不炒、因城施策”繼續(xù)貫徹落實，房地產(chǎn)調(diào)控不斷加碼，金融政策持續(xù)收緊。繼2020年8月“三條紅線”政策之后，又陸續(xù)實施了房地產(chǎn)貸款集中度管理、重點(diǎn)城市集中供地等措施，疊加熱點(diǎn)城市限購、限貸、限價、限售等政策進(jìn)一步升級，行業(yè)環(huán)境發(fā)生了深刻變化?！敖蹈軛U”成為多數(shù)房企的首要任務(wù)，而“三條紅線”達(dá)標(biāo)進(jìn)展情況也是半年報披露期間各家房企頻頻被問及的主要內(nèi)容。

“政策對于整個行業(yè)的影響是比較大的，融資端表現(xiàn)得更加謹(jǐn)慎?！痹诒坦饒@2021年中期業(yè)績會上，碧桂園首席財務(wù)官兼副總裁伍碧君的一番話說出了不少房企內(nèi)心的普遍感受。

作為在銷售規(guī)模端連續(xù)多年領(lǐng)跑行業(yè)的龍頭房企，碧桂園上半年實現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額約3030.9億元，同比增長13.5%；權(quán)益物業(yè)銷售現(xiàn)金回籠約2727.9億元，權(quán)益銷售回款率達(dá)到90%；今年前7個月累計拿地權(quán)益代價約1100億元。此外，從“三條紅線”的要求來看，截至2021年6月30日，碧桂園仍處于黃檔、唯一尚未達(dá)標(biāo)的指標(biāo)為剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率，這一數(shù)據(jù)從去年年底的80%下降至現(xiàn)在的77%。對此，伍碧君回應(yīng)稱，公司有信心在2023年中期之前，實現(xiàn)從黃檔到綠檔的調(diào)整，目前也在嚴(yán)格按照2023年6月這一時間點(diǎn)來管控報表。

同為行業(yè)前三甲的萬科則是在今年一季度末順利回歸“綠檔”，各項指標(biāo)均符合重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則要求。據(jù)萬科半年報顯示，截至報告期末，萬科凈負(fù)債率為20.2%；持有貨幣資金1952.2億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期有息負(fù)債總和，剔除預(yù)收款項的資產(chǎn)負(fù)債率為69.7%。

“旭輝在今年年初剛剛進(jìn)入到三條紅線試點(diǎn)企業(yè)的范圍，從半年度負(fù)債來看，公司凈負(fù)債率有了比較顯著的下降，達(dá)60.4%；現(xiàn)金短債比2.7倍也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于三條紅線的要求；剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率下降到72.1%，仍略超出監(jiān)管要求。拿地強(qiáng)度我們嚴(yán)格控制在40%以內(nèi)，包括今年上半年我們經(jīng)營現(xiàn)金流為正，目前是處于一個黃檔。但是，從目前的鋪排來看，我們有信心在年末進(jìn)入到綠檔。”旭輝控股CFO楊欣透露，為了以更厚的安全墊應(yīng)對行業(yè)的不確定性，截至目前，旭輝已完成下半年主要到期債務(wù)的再融資。

綠地控股董事長張玉良表示，上半年公司圍繞“降負(fù)債、穩(wěn)發(fā)展、促轉(zhuǎn)型、強(qiáng)管理”的主線，全面推進(jìn)各項重點(diǎn)工作，總體實現(xiàn)了“一增一降三提升”的“半年紅”目標(biāo)。一增：主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)實現(xiàn)較好增長。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過攻堅克難取得了較好銷售業(yè)績，基建產(chǎn)業(yè)也實現(xiàn)了快速增長。一降：降負(fù)債取得階段性成果。第一條紅線提前達(dá)標(biāo)轉(zhuǎn)綠，第二條紅線也將在近期轉(zhuǎn)綠。三提升：發(fā)展質(zhì)量持續(xù)提升。房地產(chǎn)及基建兩大主業(yè)不斷轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，質(zhì)量效益不斷改善。

房企堅持穩(wěn)健的拿地策略

上半年，在金融政策持續(xù)收緊、重點(diǎn)城市集中供地等加強(qiáng)土地市場管控措施共同作用下，房企拿地邏輯發(fā)生了重大改變，土地市場熱度明顯得到控制。

2月，自然資源部發(fā)布2021年住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控工作的通知要求，明確要求全國22個重點(diǎn)城市住宅用地須集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，原則上每年發(fā)布出讓宅地公告不超過3次。從4月到6月，一波激烈的“搶地”大戰(zhàn)后，今年22城首批集中供地以超萬億元的成交總金額收官。7月22日，中央召開“加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作電視電話會議”，明確提出要加快完善“穩(wěn)地價”工作機(jī)制，優(yōu)化土地競拍規(guī)則，建立有效的企業(yè)購地資金審查制度。隨后，多個城市紛紛對第二批集中供地按下“暫停鍵”。在對土拍相關(guān)規(guī)則進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整后，多個城市陸續(xù)重新發(fā)布了第二批集中供地公告。

針對第二輪集中供地的投資策略，萬科執(zhí)行副總裁兼首席運(yùn)營官劉肖表示，第二輪還是一如既往堅持穩(wěn)健的投資策略，量入為出，堅持戰(zhàn)略導(dǎo)向、堅持投資標(biāo)準(zhǔn)、堅持投資紀(jì)律，關(guān)注投資的質(zhì)量和效益。

“全國22城首批集中供地，碧桂園在9個城市拿了14塊地，預(yù)估的全周期利潤率水平在10.5%左右?！北坦饒@常務(wù)副總裁程光煜在公司2021年中期業(yè)績發(fā)布會上表示。

旭輝控股董事局主席林中表示：“對于第二批集中供地，旭輝要針對不同城市采取不同策略，在新的（土拍）政策下，預(yù)計土地市場會更加平穩(wěn)，下半年應(yīng)該會有更多的投資機(jī)會。包括22個集中供地城市之外的，基本面較好的城市都有機(jī)會?！?/p>

在林中看來，在當(dāng)前的市場格局下，房企對內(nèi)要挖潛力，主要體現(xiàn)在四個方面：第一是盤活資產(chǎn)，投入買地的錢不能來自負(fù)債，快速銷售，快速回款，減少庫存；第二是盤活土地儲備，未來要加快土儲滾動開發(fā)，減少土儲對資金的占有量，計劃將土儲周期提快至兩年；第三是抓經(jīng)營效率提升，背后需要更多數(shù)字智能化手段、管理工具、業(yè)務(wù)精進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)來支撐，更要提高土地、資金和人這三個全要素的生產(chǎn)率；第四是改造投資策略，希望在市場好的城市拿更多周轉(zhuǎn)快去化快的項目，避開進(jìn)入市場不好的城市，減少拿大型項目，更偏重于拿中型項目。